經過三輪諮詢，新界東北發展計劃終於出爐，對原先規劃作出多項策略性修訂，既將發展區大幅縮減，暫擱置最具爭議的「坪輋/打鼓嶺」發展項目，並會增加住宅數目和公屋或居屋，而最關鍵的亮點還在於「原址換地」這項「加辣招數」，為實現平衡發展新市鎮、官商民保（育）四贏，提供新的方向和思路。   「深圳富豪後花園」 指控消弭   置業難是當前社會深層次矛盾的主要根源，若要樓價降、「上車」易，就先要大幅增加樓宇和土地供應，而有效發展新界土地，則是最切實可行的方法。早前中大一項調查便有82.3%受訪市民贊成開發新界東北新發展區。不過，在去年的上階段諮詢會時，卻出現激烈抗爭，部分保育和本土團體，更將新發展規劃牽扯到內地與香港矛盾方面，引發不必要的政治爭拗。風波過後，政府務實回應相關爭議，作出策略性修訂，將發展與保育的衝突減到最小，並將所謂「深圳富豪後花園」的指控消弭於無形。新界東北發展的最終規劃，基本上做到面面俱圓，即使在目前社會氛圍下，異議猜疑在所難免，但反對聲音的規模、氣勢和理據，都明顯轉弱勢。在新方案公布時，表明不會接受政府賠償和安置，要求不遷不拆的村民和保育人士，亦同步舉行記者會反擊，但參與人數只約100人，在古洞的酒樓內高叫口號，與去年諮詢會時迫爆社區會堂、反轉球場、向陳茂波擲水樽的情景差天共地。   至於他們的反對理據，曾一度刺激港人敏感神經的「深圳富豪後花園」指控，經已不了了之，而其他的理據，亦出現鬆動：第一，有指現存閒置官地多達400公頃，沒有必要拆毀逾千家庭經歷數代建設的家園，但眾所周知，有關官地不少屬於形狀不規則或狹窄地塊，不太適合作房屋發展；第二，我們既要照顧1,000戶村民的意願，更要滿足6萬個家庭的房屋需求。但政府已預留土地讓受影響村民原區安置和務農，令反對聲音失去基礎。   換地若「一視同仁」 辣招徒失效   第三，有指「原址換地」應一視同仁，讓所有私人土地擁有人都能受惠。但若是如此，在考慮小業權人的實力後，目前為「原址換地」設置的「辣招」，包括最低面積、協議時限，以及向農戶所作補償額要和政府相若等，將會悉數破功，反過來會淪為有權利、無義務的集體利益輸送。   第四，有指高爾夫球會可獲象徵價批地，而發展商在換地後可獲取厚利，認為新規劃明顯是「官商勾結」。不過，有關指控有「偷換概念」之嫌，因為會所的批地條款，另有政策法例規管，與新界東北發展計劃無關；而發展商獲利，既不是針對性的度身訂造，也不涉及內幕交易，只是長遠投資眼光準確的結果，官商共利與官商勾結屬不同概念，不能簡單掛鈎。況且，換地還須經過土地規劃和補地價兩關，利潤不是從天上掉下來的，官商合作便應按市場規則辦事。   事實上，在「讓步換空間」的務實原則下，新修訂的新界東北發展計劃，一一磨平爭議的稜角，讓新規劃既可滿足市民的住屋需求，政府有稅收，地產商不用將農地閒置，而保育人士也可原區安置和務農，實現四方共贏，並為緩解發展與保育的零和式對立，提供新的政策方向和思路。   土地亂局未解 職位供不應求   當然，大方向雖定，困難挑戰仍在。第一，新方案所訂定的政策期望能否落實，尚待驗證，政府的執行力須接受嚴峻的考驗。第二，多年積累下來的土地亂局仍未理順，原居民佔用的土地、丁屋和「棕地」等如何處理，亦有待政府出招。   第三，新界東北可創造的新職位不足4萬，與逾17萬的新增人口，落差頗大，會否淪為另一個天水圍，就視乎當局的配套跟進。   第四，現時港深互動被污名化，承載兩地經濟共融功能坪輋/打鼓嶺發展項目被暫擱，政府應加倍對新界東北發展計劃做好規劃布置，善用區內僅餘的工商業發展用地，做好連結內地經濟，創造更多商機與職位的功能，減少當前為妥協而讓步的後患。   原文轉載自《香港經濟日報》 2013年7月8日   圖：ubeat.com.cuhk