政府拒不減辣，發展商惟有改變售樓策略自行救市，新盤紛紛劈價代買家「對沖」雙辣招，由此激起市場浪花，為鬱悶多時的樓市帶來起色。雖然這只是發展商「見招拆招」，但其反映雙辣招推出至今，市場已逐步消化有關壓抑樓價措施，找到新的立足點及市場規律，樓市開始局部回復正常。   不過，加辣容易減辣難，辣招初現成效，政府應及早擬訂Plan B，避免一招用老，令市場陷入「不管就亂、一管就死、撤管就再亂」的惡性循環。   持續低息，加上來自內地的熾熱需求，令本港樓價近年以年均15%至20%的幅度上升。2009 年，國際物業顧問萊坊公布當年環球物業價格指數，在統計的37 個國家及城市中，香港樓價以33%升幅位列全球第一。不過，由2010 年4 月起，香港開始持續逾三年的樓市調控，即使祭出加強版的雙辣招，樓市泡沫偏偏不破，只陷於減量不減價的「乾煎」悶局。   根據香港和國際的經驗顯示，樓市泡沫是最難預見、最難觸頂摸底、最難處理，也是後果最難逆料的經濟危機。近期「劈價即有市」，揭示香港樓市的三大現象：   一、改變樓價只升不跌的傳統預期，樓市向下調整的格局幾可確定；   二、樓價對購買意欲起着決定性作用；   三、辣度稍減，投資意欲即浮現，反映若沒有辣招制約需求，樓市泡沫將呈更大風險。   日本在上世紀八十年代末樓市崩盤後，帶來長達二十年的衰退與停滯，而美國的次按泡沫爆破亦已過七年，雖一再「量化寬鬆」，經濟仍有待復蘇，更因觸及負債違約危機而給評級機構惠譽列入負面觀察。必須指出，苦候美國退市不成，香港樓市有價無市，特區政府絕無條件減辣，成效初見的幼苗也不容自毀。   行政長官梁振英早前在立法會答問大會的開場白重申，不可以微調或減低樓市辣招。他說，有發展商推出優惠，抵消部分辣招，令單位銷售一空，當中兩成是內地買家或炒家，認為如果當局減辣或輕微調控樓市措施，可能重現出招前的升勢。   他既呼籲立法會盡快通過辣招條例草案，強化對樓市需求的管理，亦指外圍經濟情況正在變化，銀根寬鬆亦不會永遠持續，政府正努力為香港重新定位，迎接挑戰。   還須指出，樓價的可控性與不可控性，一直是政府在解決房屋問題時的心魔，既想調控樓價，又要防止硬着陸；既要樓市活躍，市民易上樓上車，但又避免樓市熱炒，世上真的有如此理想的施政舉措？   此外，辣招持續不退，再配合外圍大氣候，樓市轉入下行軌道已是必然，問題只在於市場反應屬適度還是過激，當拆除了置業難的炸彈後，會否因樓價暴跌而製造出新興負資產一族的新炸彈。   事實上，在市場機制下，只要有人願買、願賣、有成交，就是「合理」市價。辣招雖辣，其實亦不過是以加徵稅項為手段，推高樓宇買賣的交易成本，壓抑交投意欲。   政策成敗的關鍵點，在於市場對未來樓市的預期；很可惜，現行的辣招，在阻嚇投資者入市之餘，未展示樓市日後的發展方向。   辣招乃非常時期的非常手段，成效初現，應「見好即收」；否則，若有辣招但無Plan B，只有調整無復原，樓市將在政府與發展商之間糾纏角力、政策在加辣減辣之間反覆迴盪。事實上，樓市既要管更要導，政府與發展商並非互敵對立，在長遠政策規劃上，彼此應合作擬定「後辣招」的共同願景，做好持份者的角色。   原文轉載自《信報》2013年11月12日   圖：takungpao