中國人希望擁有一個安穩的家，因此置業欲望強烈，奈何香港地少人多，土地資源珍貴，再加上前十年房屋落成量不足，導致房屋供不應求，樓價只升不跌。縱使今屆特區政府相繼推出買家印花稅（BSD）、額外印花稅（SSD）及雙倍印花稅（DSD）等辣招調控樓市，樓價依然上漲。部分經濟學者和分析師紛紛指出，香港將會面臨樓市泡沫爆破的危機，究竟香港的房屋問題有多嚴重呢？問題形成的主因又是甚麼呢？

畸形現象 情況危險

住屋問題是一個關乎民生的重大課題，大家都很關注。其實香港的住屋問題一直存在，只是近年尤甚。

今屆政府經常把房屋這議題掛在口邊，發展局局長陳茂波日前發表的網誌便談及土地供應和樓市的問題。根據陳局長網誌上公布的資料，二○一三及一四年，本港住宅的整體成交量為九七年以來最低，分別只有約五萬及六萬多宗，這數字亦較一一年及一二年每年逾八萬宗的數字低超過兩成。這些數據也許能夠顯示出，政府相繼推出房屋稅項辣招後，在減少境外買家和投機炒賣活動上，確實有功效。不過，樓價依然急升則證明房屋的供應量遠遠跟不上實際的需求。

此外，該網誌又提到過去一年，二手樓升幅強勁，特別是小型單位，因為這些單位樓價較低，對急於上車的市民來說，會有較高的吸引力，而樓價急升亦加強了市民加快入市的意願。公屋和居屋供應由政府主導，但私人樓宇的情況則受到置業者需求和市場氣氛影響。豪宅市場是政府不應干預的，因為供求量少，對普遍的市民影響不大。中型單位相對的供求量穩定和融資限制，所以價格只是穩步上升。

至於小型單位，即是適合年輕一族和收入較低的市民購置的「上車盤」，是香港現時需求最大的一類房屋，奈何供應量不足，加上「白居二」和可以有較高借貸比例而導致需求進一步增加，令此類住宅的價格急速飆升，樓價在過去數年均以遠高於通脹的速度上升，現在部分小型單位的呎價更是較中型單位高，甚至出現接近豪宅水平的畸形現象，情況實在危險。

宏觀視野 審慎理財

上屆政府停止賣地的決定導致近年房屋供應嚴重不足，但既然這已成事實，就讓我們展望將來，希望政府能夠處理好供應的問題，令樓市徹底回穩。政府物色土地需時，賣地建屋更要用上好幾年的時間，因此，數年以後，當供應量增加，用家和買家都有更多選擇的時候，樓市價格便有望回復到合理的水平。

其實香港在回歸祖國以前，港英政府一直都有估計香港的房屋需求量，因此「八萬五」的房屋政策一直存在，當中三萬個單位由政府供應，其餘五萬五千個單位則由市場提供。只是前特首董建華推行「八萬五」的時候，不幸地遇上一系列的金融風暴，令情況變得複雜。

市民希望盡早置業，有些是為了安居樂業，但有些並不是純粹滿足住屋需求，而是出於希望透過置業而賺取樓價升高的投資回報。

可是，投資始終會涉及風險，股票如是，做生意如是，置業也如是。面對利率趨升和國際經濟情況波動的威脅下，要成功投資除了需要有宏觀遠瞻的視野，還要審慎理財。

市場是難以預測，並且存在不確定性的。大家應該小心評估不可掌控的風險因素，不要盲目跟風，或者被內地一窩蜂胡亂投機的歪風感染。做足預防措施，才可以做到任憑風浪起，穩坐釣魚船。而身為香港人，則應該遏止不尋常而且瘋狂的炒賣，腳踏實地置業和投資，讓香港的樓市和經濟市場得以健康發展。

原文轉載自《東方日報》2015年7月17日

原圖：dbc.hk