經過接近一年的檢討後，發展局公佈了新界東北發展經修訂後的最終發展方案。最終方案包括擱置發展坪輋及打鼓嶺，先集中發展古洞北及粉嶺北；提高發展密度，包括把中心地區11幅住宅/混合用地的地率比率由3.5至5倍提升至6倍；增加住宅單位供應，由約47,300個增至60,700個，增加公營房屋比例，由過去的43%：57%修改為60%：40%的公私營房屋比例；實施「港人港地」措施；推出特設特惠補償方案及提供原區公屋安置；推出特殊農地復耕計劃；採取「加強版」的「傳統新市鎮發展模式」，由政府主導推行兩個新市鎮擴展部份的發展計劃等。

我將就最終方案的擱置發展坪輋及打鼓嶺，發展密度及公私營房屋比例，「加強版」的「傳統新市鎮發展模式」作出分析，以供社會各界人士參考。

重新規劃坪輋及打鼓嶺是明智之舉

在去年諮詢的文件中，坪輋及打鼓嶺只規劃作特殊工業及較低密度的住宅發展，171公頃的土地只可建6,500個住宅單位，供17,600人居住。無論是住宅，商業或特殊工業，地率比率都很低，住宅的地積比率是0.75至2.1倍而商業和特殊工業則是2.5倍。若按去年的方案發展，坪輋和打鼓嶺新發展區的土地將不能被善用，在現今土地資源珍貴的香港是非常可惜的。坪輋及打鼓嶺發展密展偏低的原因在於該區的交通設施不足，難以負荷較高的發展密度。

所以，最終方案提出因應《2013年施政報告》提出檢視新界北部地區的進一步發展潛力及《鐡路發展策略》檢討中提出的北環線，重新規劃坪輋及打鼓嶺的決定是正確的。在鐵路交通的配套下，坪輋及打鼓嶺的發展潛力將會大大提昇，為市民提供更多房屋、商業及社區設施。

適度增加密度  調高公營房屋比例

是次公佈的最終方案提出增加發展密度，包括把中心地區11幅住宅/混合用地積比率由3.5至5倍提升至6倍，令古洞北及粉嶺北的住宅單位供應由約47,300個增至60,700個，增加約13,400個，增幅約為28%，而人口由134,000人增至174,900人，增加40,900人，增幅約為31%。有意見認為增加發展密度會影響區內環境，這點確實值得關注。但有一點要留意的是古洞北的住宅和混合發展的最高地積比率是3.5至6倍，而粉嶺北是2至6倍，所以政府在規劃及制定發展密度時已作出適度的平衡，在為市民提供更多房屋的同時也顧及環境。

公私營房屋的比例由過往的43%：57%修訂為公營佔60%，私營佔40%是恰當的。過往，因為沒有居屋，按每年15,000個公屋及20,000個私人住宅作規劃，所以得出43%：57%的公私營房屋比例。但公屋於2018年後每年增至20,000，居屋每年5,000，其數量必定高於私樓的數量，而當公屋及居屋增加時，私樓的需求亦可能會有所減少。所以未來公營房屋包括公屋及居屋的數量按現時需求的評估及政府的現行政策是會高於私樓的。

過往新市鎮均用「傳統發展模式」

在最終方案公佈前，社會上最關注的是政府會採用何種形式發展新界東北，究竟是採用過往數十年香港發展新市鎮的「傳統新市鎮發展模式」或採用新的「公私營合作發展模式」。

最終方案提出政府決定採取「加強版」的「傳統新市鎮發展模式」，由政府主導推行古洞北及粉嶺北兩個發展區的發展計劃。究竟過去數十年政府在發展新市鎮所採用的「傳統新市鎮發展模式」有什麼要素及重點。首先，過往採用的「傳統新市鎮發展模式」是政府全面徵用規劃作基礎設施及社會設施包括道路、學校、醫院等及公營房屋發展的私人土地，而給予土地業權人賠償(包括現金或換地權益書)，而容許私人土地業權人在規劃作私人發展的私人土地以契約修訂申請，補地價後作發展。

是次政府提出的「加強版」是以更嚴謹的要求處理土地的契約修訂申請，包括必須能確保適時供應房屋和其他設施，並須於時限前完成申請，確保符合新發展區規劃及發展時間表，並須對租/戶佔用人提供與政府補償安排相若的現金補償方案，以確保租戶能得到合理的補償。

有意見認為就算以往的傳統新市鎮發展模式容許私人土地業權人在規劃作私人發展的土地申請補地價發展，政府也可以制定新規則，不容許私人土地業權人補價發展。在這問題上，我們要從法、理兩個層面分析。從法律上，政府可根據收回土地條例將私人土地收回作公共用途，例如發展道路、學校、醫院、社區設施，公營房屋等，但若政府徵收規劃作私人發展的私人土地，政府是否可根據收回土地條例收回作「公共用途」，若私人土地業權人不服，引起訴訟，政府在法律上的理據是否足夠，時間會否拖得很長。在道理上，若政府將私人土地業權人規劃作私人發展的土地收回，然後再透過招標或拍賣將土地售予其他私人發展商作私人發展，道理上是否講得通，站得住，這都是政府和社會應該考慮的。

新界東北發展對香港未來房屋供應十分重要。發展計劃不但將提供60,700個住宅單位，而且亦將提供838,000平方米的商業、辦公室、酒店、零售及服務業及研發用途。未來10年，香港需要提供449,000個住宅單位供應予市民居住。我們若不下定決心，全力發展新市鎮及在維港以外適度填海，未來我們將沒有足夠的土地提供房屋予市民居住，不能建設足夠的商業、零售及社會設施用以發展香港經濟和改善市民的生活質素。

原文轉載自《明報》 2013年7月10日