狠招重奪房地產市場主導權
狠招重奪房地產市場主導權

有評論指「要懂算錢賺錢花錢才算好財爺」,本人則認為這只是企業CFO式的基本要求,身為掌管庫房大掌櫃,財爺須要善用政策槓桿,領引整體財經發展方向,配合政府施政;而最重要的還是敢於突破傳統的框架規條,清除羈絆障礙,全面掌控大局。

土地房屋是香港最珍貴的資源,也是跨階層的大議題,既涉及生活需要,也包含投資甚至投機性質,更與外圍經濟和海外投資者的動向息息相關,令致處理房屋政策的難度高、風險更高。

特首梁振英就任前已一再強調房屋政策是特區政府「重中之重」的優先處理事項,而新政府亦於短短八個月內多次出手,從提高印花稅,到取消私地制度,一招扣一招,逐步重奪對房地產市場的主導權。

樓價遠超市民負擔

必須指出,2009 年金融海嘯過後,香港樓價節節上升,先是豪宅屢創天價,然後是大型屋苑接力;到過去幾個月,連本來屬於上車盤的新界西北屋苑、舊區單幢樓、二手居屋,甚至連店舖車位,也都成為「新寵」,無論是住宅和非住宅物業,樓價全面攀升,不但打破1997 年的紀錄,升勢更是愈來愈急,遠遠超出市民負擔能力,遠離經濟基本因素,令民生經濟受到衝擊。

最近有酒店房間拆售,雖然政府一再「出口術」唱淡,但三百多個單位兩日內售罄,買家除資深投資者外,還有月入萬多元的打工仔,昔日雷曼迷債事件的影子已逐漸浮現,政府有必要採取更嚴厲的遏抑措施。

美國顧問機構Demorgraphia 今年1 月發表的《全球住房負擔》報告,比較全球337 個大城市的樓價與家庭收入中位數,本港樓價負擔達到家庭年收入的13.5 倍,按年再升7%,亦即中等入息家庭不吃不喝都要十三年半才買到一層樓,冠絕全球。

值得注意的是,作為施政主軸的《施政報告》和財政預算案完全「冇料到」,都只談增加土地供應,至於遏抑炒風、整頓樓市的辣招,則以行政措施的形式推出。就在今次預算案公布前後的一個多星期內,當局便相繼推出「新雙辣招」和決定取消勾地表制度。

主次易位,故布疑陣,一方面,可以分散注意,在大家「沒為意」的時候突襲式提出,提高市場震撼力,亦讓發展商和炒家難作防備拆解;其次,可讓有關措施,避免在立法會遭到捆綁式阻撓,得以即時落實。同時,不定期、無預警地推出辣招,既可增加辣招的靈活性,亦加大市場的心理預期。

鋪排有如溫水煮蛙

機關算盡的還在於辣招的循序演進,去年10 月推出的SSD 和BSD,將境外買家、炒家與短期投資者逐出樓市。今次再調高非首套房和非住宅物業的印花稅,明顯是再進一步,希望以增加交易成本,壓縮中長線投資者的活動空間,再利用金管局收緊借貸要求,以便把絕大部分的單位供應,用以滿足首次置業或換樓市民的自住需要,以及具實力投資者的投資需要,讓樓市回復正軌。

房地產市場涉及龐大的利益關係,改變規管制度,必然引發市場反彈,而溫水煮蛙式的鋪排,則可減免反對聲音,亦能逐點積聚支持民意。因此,當局取消已運作十年的勾地表制度,一下子從地產商手中奪回對樓宇供應的主導權,也能得到一致的「支持」。

然而,遏抑需求無法治本,持續出招更會效益遞減,而監管愈多,退場鋪難。政府今天的措舉,說穿了,只不過是以拖待軟陸,借拖奪主導權;不過,這個如意算盤變數甚多,而且非常被動,日後如何處理辣招的退場安排?如何處理與本港和海外地產商的合作關係?如何重新吸引海外投資者進入本港樓市?都是政府在奪回樓市主導權後,需要認真審視的新挑戰,也是維護香港樓市長遠穩定的基礎。

原文轉載自《信報》2013年3月16日

(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)
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