流行多時的一個論述是香港行「高地價政策」。「高地價政策」即是政府有心推高地價，為的是增加財政收入。為增加財政收入而減少賣地減慢發展當然是愚蠢的。但要證明政府有心推高地價並不容易。光從政府的行為看，反而我們見到的是政府想增加土地供應，但民間卻百般阻礙。土地供應增加不了，地價自然會上升。從董建華的積極覓地建樓，到今天林鄭月娥搞北部都會區和明日大嶼，真的見不到政府刻意不造地不推地製造高地價。如果要反證，或者有人會提1999年，為托市而把傳统的定期拍賣地皮改作由政府訂定勾地表再被動地、待當有發展商提出擬買那一幅地並繳交按金才把該幅地皮「勾」出來拍賣。但大家要公平一點。當時樓價大瀉已造成逾十萬個負資產個案，減少賣地自有其道理。至於減少造地筆者則不能苟同。由於造地需時，筆者始終認為政府有必要建立足夠的土地儲備(land bank)，以應社會和經濟環境變化帶來的需要。如果熟地和準熟地的儲備中短期或過低，就應設法找合適的地點造地。 

土地儲備的概念意味即使有官地長期「晒太陽」也不一定不合理。在土地利用上，其實社會需要保持一定的靈活變化的空間，以應不時之需。至於這「靈活變化的空間」應多大，當然要按社會環境適時轉變，否則所謂靈活就沒有意思。譬如有鑒於近年公屋輪候時間愈來愈長，把儲備中的土地撥出部分應急或有需要，撥出後土地儲備便會下降，須要加碼造地填補。 

造地和賣地都應從考慮社會成本和社會效益。這些成本效益的考量並非商業上的回報率，而是社會效益的回報率。商業上虧本的業務都可以值得長期支持。事實上很多城市的公共交通都長期虧本，但社會效益巨大，因此長期要政府支持也值得。 

政府拍賣土地，首先不應以能換取多少財政收入為考慮。政府賣地就是為了發展，理由只有一個：就是估計今天發展帶來的社會效益，比留待將來才發展的利益更大。今天某地皮發展了，好一段時間地皮的用途就鎖死了。只要今天發展帶來的社會效益比留待將來才發展的利益更大，地皮就應以市場接受的價格賣出去，發展商就要按規定依時發展，完成後就應按規定推出市場。如此，發展步伐和規劃完全由政府按社會成本效益掌控。 

早前東涌配電站物業發展項目流標，據稱是因為補地價要求的金額過高。如果屬實，則政府有行「高地價政策」的嫌疑。原則上我認為除非有證據顯示發展商合謀出低價，政府應以社會成本效益掌發展速度(叫Development Control)。市場出價多少也應接受，以保房屋供應依計劃落實。 

反過來，如果政府主觀地認為樓價應大幅下跌，港人才可住更寬敞的居所，便大增土地，社會成本除了造地的直接成本，還應計入樓價下瀉所造成的社會代價，包括原來的業主可能會失業並遭銀行收樓等，不可不察。

原圖：星島日報

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