特首林鄭月娥在其任內最後一份施政報告提出要在二十年內建造「北部都會區」。該計劃概念很好。事實上香港確實需要開闢大片新的工業用地，才能啟動香港的再工業化和發展前沿的現代工業。建議同時會提供大量的住宅單位，總數達92萬個。在施政報告問答大會中有人問整個發展計劃需用多少公帑。特首說沒有具體數字，但深信土地發展從來都是賺錢的一盤生意，投入期間可以發債。在收成期償還後相信會有盈餘。特首又說明日大嶼計劃不會受北部都會區計劃的推出而擱置。她說在交椅洲一帶填海造地，由於該處位置優越，因此「明日大嶼」絕非「倒錢落海」而是極好的投資。我是早前簽名支持明日大嶼計劃的經濟學者之一，但今天有鑒於中區甲級商廈出現頗嚴重的供過於求，而未來兩年寫字樓供應仍多，建議明日大嶼計劃宜分階段推出，並保留後續的階段或最終不獲推出的可能。這樣會比較審慎和安全。 

特首說特區政府有責任改善港人居住條件，因此應假設將來人均居住面積要比現在高出兩成。筆者當然支持這願景，但須要指出任何改善港人居住條件的政策要審慎地循序漸進，避免引發嚴重的副作用。 

雖然金管局發布《貨幣及金融穩定情況半年度報告》顯示香港家庭2019年家庭資產淨值對負債比率及家庭安全資產對負債比率比大多數發達經濟體高得多，整體財務狀況穩健，但事實是香港家庭負債佔本地生產總值（GDP）比率，最近升至91.8%，再創紀錄新高；而且近年不少中產人士置業借貸比率高達樓價八成至九成，又往往把還款期延長至二十到三十年，一旦樓價大幅下跌，很多家庭會面臨負資產局面。如果經濟環境轉差，更有機會自己的住所遭銀主收去。中產家庭對任何一個經濟體都非常重要。一旦大批中產人士遭逢經濟厄運，整個經濟的活力就不容易恢復。 

過去的歷史證明：預測人口變化絕不容易，而我們一直傾向高估了人口增長率。發展土地過往雖然「賺錢」，但往績不一定預示未來。如果樓宇供應急增，市場消化不了，樓價就會下瀉，繼而拖累地價。發展土地絕不應排除虧本的可能性。 

筆者當然認同特區政府應改善港人居住條件。但一下子建造大量樓宇，若重挫樓價，其實反而會窒礙「換樓住好啲」的運作。業主所持「劣宅」價格下跌後，即使未變成負資產、若然出售亦恐怕不夠繳付「良宅」的首期。若然經濟不景，還可能面對失業的厄運。如何升級住好啲？ 

若然政府想改善港人居住條件，筆者建議先聚焦最惡劣的、最不宜居的住所，並向該等住所的住戶盡速提供只滿足基本要求的公屋。我會建議「換樓住好啲」的政策目標宜盡量倚靠私人市場去完成。政府宜鼓勵發展商多建良宅，拒絕再建納米樓。一定要避免以量壓價破壞換樓階梯。這不是刻意抬高地價，而是小心翼翼避免好心做壞事。

原圖：星島日報

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