本文作者為梁浩然

為了穩定住宅物業市場，遏止投機活動，政府過去數年曾先後推出多項穩定樓市的需求管理措施，包括2010年推出了額外印花稅、2012年推出了買家印花稅，以及2013年推出了雙倍從價印花稅。最近，又進一步加推限制按揭比率的措施，希望能有助穩定樓市。政府每次下退燒藥，無可否認能有效地壓抑短期投機炒賣活動，為過熱的樓市降溫，但成效卻是短暫的，一旦市場上拆解了措施內容，藥效很快便被市民的理性預期所抵銷，樓市繼續發燒。先不預測新一輪措施能多有效，但觀察往績，過去數年的需求管理措施對壓抑樓價沒有大成效，原因並不是政府措施出現大問題，而是歸根究柢住宅用地供應緊絀及超低息環境的的情況，根本沒有得到改變。

與市民負擔能力脫節

過去數年樓價屢創新高，是全民皆知的現象，若科學地看證據，根據差餉物業估價署的最新統計，2014年底私人住宅所有類別(All Classes)單位的售價指數為277.6，創了歷史新高的，對比1997年樓市最高峰時的172.9，還要高出超過六成。其中，最受關注的是面積430平方呎以下的小型單位，售價指數由初的 248.8升至2014年底的303.2，兩年間升幅超過兩成。

住宅的現售價水平，其實已漸漸與市民的負擔能力脫節。假設有一位市民的收入剛好等於住戶入息中位數，若他購入一間面積480平方呎的單位，其按揭供款佔收入比率由2012年第三季約50% ，上升至2014年第四季的約58%。從上述的置業負擔比率變化，反映隨樓價上升，市民的置業負擔已大大增加。

料港人置業愈來愈難

在當前住宅土地資源供應緊絀的情況下，優先照顧香港居民是有必要的。政府在2012年推出的啟德發展區的兩幅「港人港地」住宅用地，目前雖未落成，但至少給予了市民明確信息，政府關心本地人需求。雖然政策受各方爭議，政府也暫時不再加推，但在量化寬鬆和低利率的情況下，樓市持續升溫是必然現象，加上政府收緊細價樓按揭比率，預計港人要置業只會愈來愈難。希望政府一方面壓抑投機性質和外來的需求，另一方面也要檢討需求管理措施的成效，調整供應主導的政策，有秩序地增加住宅供應，才能根本地解決供求失衡問題，避免免樓市過熱對社會造成的負面影響。

（本文為作者個人觀點，不代表本報立場）

原文轉載自《新報》 2015年3月6日

原圖：takungpao