本文作者為立法會議員劉國勳
侵佔他人土地最後成為業主，聽來匪夷所思，然而在香港卻受法律保護。不少新界土地或市區物業業權人面對嚴重的「逆權侵佔」問題，鵲巢鳩佔令他們既輸物業又輸官司。在政府大力發展土地、覓地建屋解決本地房屋問題的當下，是時候考慮廢除港英時期留下的過時法例。
逆權侵佔源自《時效條例》中關於「逆權管有」的條文，即某人長期佔有土地或單位，可向法庭「逆權」申請佔有物業成為業主，法律上的追溯期為持續佔用私人土地12年，或佔用政府土地60年。這條法例在港英時期傳入香港，條文以《1939年時效法令》為依據，最早可溯源至十五世紀早期法律對「佔有土地」的釋義。可是古老法例流傳至今，已不適合時代的發展，現時逆權侵佔更變成鼓勵他人霸佔土地的工具或藉口，嚴重損害土地業權人的權益。
古老法例已不合時宜
基本法保護私有財產權，業權人把土地出租、使用或閒置，即使土地未被業權人使用，亦不代表他人可任意取用。市民隨身財物如銀包、首飾被強搶或私吞，警方必定立案追查、訴諸法庭，然而土地作為業權人珍貴的私有財產，被佔用人長期霸佔後再侵吞業權，卻不見有部門出手保障或協助處理。對於逆權管有條文原意，是為鼓勵對土地進行開發和維修，其實不可一概而論。筆者認為，部分年代久遠和不知土地誰屬的情況下逆權侵佔可能適用，但當土地已經有業權人的情況下濫用此例，實屬強行侵吞行為，與基本法原意相悖。
再者，在逆權侵佔個案中，佔用人有可能暗中進行侵佔行為，業權人未必查覺，因此並不知道有人正佔用自己土地。而且在私人土地追溯期為12年的期限內，業權人在不知情下，已被自動開始計算追溯時效，對業權人極為不公。
不公平的例子比比皆是。筆者接觸的個案之一，佔用人在80年代向鄧天后會祖堂子孫租用土地，租約完成後佔用人在90年代初重返該地居住，並在無簽署新租約下佔用近20年，鄧天后會向佔用人收回該地，佔用人申請逆權侵佔並成功獲取法律援助。官司打足8年，法庭判佔用人敗訴，原因是祖堂地持份者因子孫繁衍不斷加入新丁，佔用人未能連續佔用同一個祖堂持份者12年。雖然鄧天后會最終勝訴，但須支付訟費並蒙受8年的租金損失。這些金錢本來用作維持祖堂的宗族運作，請問由誰去埋單？
還有一些個案是新界地主因為同鄉關係，將名下土地平租或者免費給同鄉居住，甚至在他們環境艱難時予以免租耕作，然而其後代在這塊土地長成，竟以逆權侵佔方式將土地據為己有。另有業權人因年事已高無力保衛土地，在逆權侵佔官司期間，因擁有積蓄而無法申請法援；有業權人因嫌逆權侵佔官司花錢、花時間，為免麻煩忍痛以平價將業權賣給佔用人，作為庭外和解條件；更甚者有人以逆權侵佔方式勒索，例如用鐵鏈上鎖空置房屋，並自行申請新電錶。以上種種個案，皆反映業權人在逆權侵佔的惡法下淪為受害者，逆權侵佔間接成為搶奪土地財產的幫兇。
為覓地建屋增添障礙
有一點筆者必須提醒，以逆權侵佔方式成功獲得土地，即使勝訴卻不擁有土地契約，在整合土地作發展期間，此類被逆權侵佔的土地有可能因地契不全，令官司追溯期漫長，延緩發展進程，間接為新界土地推展及市區重建製造障礙。
近年觀塘市中心重建計劃發展區，有位於公眾通道上的小販搭建物不具業權，但市建局在收購時無法以註冊業權物業的途徑作補償，佔用人堅持利用逆權侵佔法例興訟，官司因文件不全耗時多年，演變成曠日持久的法庭消耗戰，令市區重建的推展不斷推遲。整區居民亦必須承受這場拉鋸戰的惡果，嚴重損害公眾利益。
法改會在2014年發表報告，提出完善逆權管有的相關法例，惟當局一直沒有進展。基於現時不少海外司法管轄區已廢除逆權管有的法律條文，政府可參考箇中案例及廢除理據，對本港逆權管有條文作出廢除。筆者日前於立法會向發展局提出口頭質詢，局方以仍處諮詢階段的《土地業權條例》為由未正面回應，這完全無助解決逆權侵佔的爭議。
總括而言，逆權侵佔已經追不上時代發展需要，甚至對本港土地發展帶來嚴重障礙。香港土地資源緊絀，為讓市民告別劏房、籠屋，在政府多管齊下尋求土地供應方案的當下，不如盡早廢除，為土地發展清除障礙，對政府、對市民、對城市發展，都能獲得一個三贏局面。
原文轉載自《大公報》 2021年09月04日
原圖：RTHK
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