本文作者為學研社成員吳桐山

雖然本港經濟仍未走出疫情困境，但樓價已經率先接近新高位置。中原城市領先指數CCL最新報188.38點，按周升0.15%，創97周新高。上半年計，CCL累升6.9%，距離高位僅差0.8%。在全球持續多年放水之下，樓市辣招又不撤，唯今之計，就是集中精力增加短中期的房屋供應。

最近備受關注的新界北三個發展區，除了被批評三年研究期過長之外，也有立法會議員關注新界北發展的住宅供應比例過低。民建聯議員劉國勳提及：「以政府之前說，1公頃可發展約900個單位，(新田、落馬洲發展樞紐項目)只用到30公頃地方來發展房屋，佔整個發展範圍約十分之一，是否可以適當提升？」發展局常任秘書長甯漢豪回應指，往後發展的時候會研究有沒有空間再提升有關比例。

新界北包括「新田、落馬洲發展樞紐」、「新界北新市鎮」及「文錦渡物流走廊」三個發展區，不計「文錦渡物流走廊」，其餘兩部份的面積合共接     近1,500公頃，但其實真正用來發展房屋的比例     低得可憐，總共只可提供25.5萬至35萬人居住，與「1公頃發展900個單位」之數相距甚遠。相反，計劃填海造地約1700公頃的「明日大嶼願景」，卻最多可以容納110萬人。面積相若，可容納人口卻多幾倍，說明新界北發展大有潛力可挖。明明有大片土地發展，容納到的新增人口卻不多，有多方面原因，一方面是基建配套不足導致地積比率過低。另一方面是新界北大量棕地、祖堂地等業權分散難以整合，阻礙了土地發展的進度。

更令人摸不著頭腦的是，政府在新發展區例如古洞北/粉嶺北、洪水橋採用「加強版傳統新市鎮發展模式」，當中的原址換地準則，規定業權人擬交還的用地面積不少於4000平方米，才可自行發展，偏偏新發展區內的土地十分零碎，要併湊到4000平方米十分困難，這無形中窒礙私人發展進度，亦對業權人不公。新界北發展如一成不變地沿用此模式，不知再有幾多土地會被迫「曬太陽」。

由於歷史原因，新界北土地一直被香港視為邊陲地帶，發展零碎和缺乏整體佈局，但一河之隔的深圳，鄰近的羅湖、福田已經是成熟的商業中心，亦有不少住宅。隨著粵港澳大灣區融合發展，位於落馬洲河套的港深創新及科技園，第一期建築也將於2024年落成，全面發展後可創造52000個本地職位。可以預期，香港的經濟重心將更加「向北望」，新界北需要建設更多商住兼容的經濟區，一來減少跨區就業情況，二來配合未來河套的發展。在這個背景下，現時的新界北發展的住宅供應比例明顯不足，缺乏前瞻性。

不過，經過議員多番追問及提議，甯漢豪明言在新市鎮中有些容許原址換地之範圍，如發展商或業權人有能力的話，可自行提早做好道路基建，而並非必須等政府來完成。希望這是一個好開始，當局繼續持著這種開放態度行事，並且講得出做得到，彈性處理新發展區的發展事宜。

本港的土地房屋供應在1998年亞洲金融風暴之後停滯了10年，埋下了長期供應不足、樓價高企的根源。在今天的新界北發展機遇下，政府必須要以大灣區的眼光推動規劃建設，大刀闊斧地將土地開發的行政規定拆牆鬆綁，加快新界北的基建建設、提高地積比率，令新界北成為香港人解決居住困難和滿足社會經濟發展需要的希望樂土。

原圖：政府網頁

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