本文作者為嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所高級研究員何濼生
筆者鑽研公共政策多年，一直認為公共政策應追求真正的公共利益。公共政策絕不是少數人的眼前利益，而應該是每一個人的長遠利益。
如果我們設計的政策，只是對少撮人一時間輸送重大利益，但卻沒法持續，那並不是好的政策。如果政策對一些承擔不起傷害的人造成嚴重的傷害，它也不會是好的政策。
正是秉持這些原則，筆者才提出新版居屋面積宜不超過400呎，定價亦宜取有經濟活動家庭年收入的八至十倍作準。這本是市民能負擔的價錢；對於一家四口的家庭，也算可提供基本需要的空間。
面積更大，價錢更平，當然會更受歡迎。但必然會帶來幾個問題。
1. 政府能提供的單位數量必然更少；爭相認購的人必然更多。這將大大降低了成功認購的機會，當一些為尋「着數」的人幸運地成功認購，就會有更多只求安居和有逼切需要的人望樓興嘆。
2. 長遠而言，可持續性成疑。今天政府覓地本已不易，面積更大後，已購入單位的人士將來遷出的機會更小，不利長遠解決港人上車置業。
3. 若然政府真的有辦法造地建樓為所有港人提供500平方呎以上單位並有財政能力應付人口老齡化帶來的壓力和為大批市民提供足夠的廉租公屋 (筆者認為根本不可能) ，很多私樓和二手居屋業主可能要面對正資產變成負資產的處境。很多二手居屋甚主私樓業主並非富貴人家，費了大力斥巨資買入的單位，在新政下將面對買家流失樓價大瀉的局面。
4. 樓價大瀉將會造成社會大震盪。結果是經濟蕭條，失業人士上升。這就像1998-2003年的翻版。政府財赤暴升，社會服務的支出也要下跌。
筆者當然同意居屋面積應比公屋寬敞，讓有經濟能力的公屋租户有動機購買，騰出單位給更有需要的人。今天公屋人均面積標準是75呎。四人公屋標準是300呎。新居屋標準不妨多增三成，即390呎。
筆者認為若以8至10倍年收入的標準也沒法買的人士，本就應該申請出租公屋。買入單位後若經濟條件改善，希望有更大的居住空間的人士，應隨時可以把單位轉售，不用補地價。新買家仍須入住居屋並不得持有其他物業。
新加坡的組屋最小的單位是36至45平方米，即約360至450平方呎。三睡房的單位由90至130平方米不等。最大的屬行政人員級的住所。可見新加坡政府沒有留多少空間給私人發展商。新加坡立國以來積極造地。今天房屋用地比香港多近五成，人口卻只是香港的八成。新加坡只留8%的土地作保育。我們沒有可能，也不應該嘗試學新加坡為全民提供由基本至行政人員級的住所。
事實上，目前香港51%的住户已有自置居所。他們多是香港經濟的主力。我們應設法避免樓價暴跌造成經濟危機。比較穩當的做法，是以有限的資源針對性照顧最弱勢的一羣。
原圖：RTHK
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