【獨家文章】新版居屋政策落實可收立竿見影之效
【獨家文章】新版居屋政策落實可收立竿見影之效

本文作者為嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所高級研究員何濼生


我建議新版居屋面積不宜逾400平方呎;售價亦不必太低,以有經濟活動的住户年入息中位數八至十倍計,已經是市民「買得起」的價錢,不必只收建造費。如果這樣的價錢也真的付不起,那就申請出租公屋算了,不必勉強。 


新版居屋若以超低價出售,面積又達500呎,恐怕結果只是為小撮幸運兒輸送利益,最後無以為繼。政府不單要覓更多土地,也要更多的資源。雖說買家付足建築費,但其實政府為配合居屋發展,在基建和社區設施也需投入大量資源;且過去房委會長期以發展居屋的盈利補貼出租公屋的發展和營運,也是取之所民用之於民的德政,在香港人口老化在在需財,久應付醫療養老等挑戰,這德政沿習下去實有必要。 


反過來,如果面積小於400呎,價錢以住戶年入息中位數八至十倍計,政府才有更佳的條件公布新版居屋是長遠政策並取信於人。按筆者的分析,由於政策下每個香港有長期居港權的家庭都合資格買,新版居屋政策只要正式公布,就會為整個樓市帶來新氣象,收立竿見影之效。儘管新版居屋供應短期內未必太大,大部分港人仍會即時受惠。 


原因是新政下首次置業人士都毋須急於以高價買私樓。既然政府承諾每個家庭都可以買新版居屋,他們可以等。市場上爭相入市、生怕再等樓價會進一步上升的情形便不再出現,樓價回軟可期。 


中等入息的住戶也受惠,因為他們再毋須付高價買公屋租置業主的棄屋,或付更高價錢買面積更小的私樓。由於樓價回軟,我們可取消所有辣招,又惠及做房屋買賣的行業。 


然而,我們當然不想樓市大瀉。報載近期高價成交的白居二(白表戶買二手未補價居屋) ,呎價多逾萬元。香港仔雅濤閣422平方呎的一個高層單位成交價640萬。天水圍屏欣苑一個447呎的低層單位較平,也要446萬。如果500呎的新居屋售價僅為300萬,恐怕這些本來不富裕的人家將會面對負資產的窘局。 


筆者估計,新版居屋若被政府採纳成為政策,私樓價面對壓力回軟在所難免,而白居二樓價亦會回軟。但由於新版居屋無法變成投資物業,亦不可能賣給非本港永久居民,新版居屋並非一般私樓的完美代替品。私樓和可補地價變成私樓的居屋和租置計劃下私有化了的公屋,相對業至只能自住的新版居屋,必定會有一定的溢價。是以筆者估計:新版居屋的推出,若以住戶年入息中位數八至十倍計價和面積又不逾400呎,應不會對樓市造成巨大的衝擊。 


一旦新版居屋若被政府採納成為政策,發展商肯定不會再建納米樓,而會專注發展面積較大的單位。較大的單位供應回升,樓價自然回軟,有利較富裕的家庭換樓改善住屋質素。


圖片來源:RTHK


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