本文作者為嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所高級研究員何濼生

前特首梁振英先生建議在錦上路西鐵站附近、大欖郊野公園邊陲地帶徵用 70 公頃的土地，用以建造 25000 個五百平方呎的「新居屋」單位，供港人認購。他的計劃最破舊立新之處，是所有永久居民身份的港人家庭，毋須入息和資產審查，均合資格。

傳統的公營房屋都設入息和資產審查，以便界定政府擬扶助的目標家庭。然而，這設計無可避免會造成嚴重的行為扭曲。本來可升職或可找到更佳職位的人士，為了要符合資助房屋的申請資格，可能會放棄升遷的機會，結果造成人才浪費。事緣買到居屋便往往等同獲得以百萬元計的厚利，薪金的增幅實在無法比擬。

有人會問：若不設入息和資產審查，豈不是所有人都會申請？如何扶助無自置物業能力的目標家庭？

關鍵在於(1)新居屋擁有人必須住在該單位；(2) 新居屋擁有人不得在香港持有物業；(3) 上列條件列明於地契上，轉賣後新業主仍受條件約束；(4) 該得等單位實而不華，只合「上車」人士基本要求。有經濟能力的人不會買，而經濟能力改善了的人亦會主動換樓改善居住環境。這樣的設計使新居屋變成只用作滿足基本住屋需要，而絕非投資物業。這樣的設計也避免上述傳統居屋所造成的行為扭曲。

然而，筆者認為 500 呎的單位今天已絕非僅能滿足基本住屋需要。事實上今天香港住宅中位數面積僅為 430 呎甚至更小！去年路透社報導了一個原居於面積 80 呎劏房的一個家庭獲派一個 290 呎的中轉房，便自稱「感覺像中了六合彩」。可見今天要為九萬多劏房戶和其他居住條件惡劣人士濟燃眉之急，500 呎的單位並不合適。況且今天有人花近 500 萬元去買 209 呎的 VAU Residence 單位！當然這樣的現實很悲情也並不合理。但按 CY 提出呎價只以建築成本六千元出售，新居屋 500 呎索價僅 300 萬。如此的吸引下，本擬買私樓的客都被吸引過來買新居屋，又怎麽能在最短的時間內幫到最有需要那一羣？

我的建議是按房委會公屋每人不少於 75 平方呎居住面積的標準，假設一家四口，每戶面積起碼要 300 呎。由於是自置的居屋，理應比出租單位優越。按加 30%的標準計，每伙面積應為 390 呎。相比 CY 建議的 500 呎面積確少了一點，但同樣的土地估計可多建兩成數量的單位。如此，更多家庭可在短時間內受惠；長遠而言，住戶經濟條件改善，也就有更大的意欲遷離，到時單位又可惠及有需要的港人家庭。

至於售價方面，筆者主張平均以八倍有經濟活動家庭的年收入定價，有經濟活動家庭一家三口 2020 年月入 32500 元 ；一家四口月入 42000 元；取兩者平均數再乘 12個月，乘八得 3,576,000 元。這已是非常付得起的價錢。政府多收一點，有多一點資源起樓和開發土地，計劃便可長做長有，解決香港住屋問題。

原圖：梁振英社交網站影片截圖

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