本文作者為學研社成員會稽山
在蹉跎了無數歲月後，長期停留在研究階段的新界北發展終於漸露曙光，其中佔地逾320公頃的新田／落馬洲發展樞紐將率先展開勘察研究及詳細設計。對於極度缺乏土地的香港而言，320公頃看似已經是大手筆，但是如果考慮到多年以來香港的發展近乎原地踏步，現在要加速追回進度的話這又似乎有些微不足道了。其實近年釋放出來的超過2400公頃邊境禁區土地很多也都在曬太陽，甚至連規劃都沒有，為何不能擴大發展規模呢？這是否依然在被所謂的保育理念在束縛自己呢？所謂保育不過是反對派憑空捏造出來用以阻撓香港發展的藉口，現在反對派已經不成氣候，但這道已經消失的枷鎖似乎依然在困擾著港人。
立法會最近通過「以口岸經濟帶動新界北發展」的無約束力議案，促請特區政府設立專責組織，加快將新界北打造成能匯聚深港人才資金、以創新科技和高端教育為主的核心發展區。其中，佔地逾320公頃的新田／落馬洲發展樞紐將率先展開勘察研究及詳細設計，目標2025年展開建造工程，料可提供3.1萬個住宅單位，首批居民及企業可在2032年遷入，配合日後商業發展，料可創造6.4萬個就業職位。此外，河套2024年會落成港深創新及科技園的首批大樓，2026年古洞北新市鎮會有首批居民遷入，但北環線預期2034年才竣工。
對於以上新界北的規劃，簡而言之就是規模太小、速度太慢。一河之隔的深圳福田及羅湖發展迅速，但本港新界北的發展長期停留在研究階段，儘管反對派下台後，相信未來港府的效率會有所提升，但要追回失去的20年則遠遠不夠。在港府《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》中，新界北是其中一個策略增長區，發展範圍逾1,400公頃。當局預計，新界北發展完成後，預料有約20至30萬人遷入。但據團結香港基金會推算，港府對於未來的土地需求估算僅有實際需求的約一半。香港最稀缺的就是土地資源，而新界北恰恰擁有最多可供發展的土地，當前1,400公頃的發展規模明顯不足，也是對新界北土地的浪費。
其實，僅近年來釋出的邊境禁區土地就有2400公頃，但與解禁之前並沒有分別，絕大部分至今仍在曬太陽，根本沒有充分利用資源。據統計，其中約一半是綠化土地，其次是魚塘和農業合共有752公頃，自然保育區共440公頃，而可供開發的空置土地只有22公頃，不足1%。這簡直就是最大的浪費，對此，發展局給出的結論是由於土地不可開發所以禁區土地發展潛力有限。難怪香港總是土地供應不足，正是因為有這種荒謬的奇談怪論。
除了邊境禁區土地，還有大量土地被劃為不可發展或只容許極低發展密度，如「濕地保育區」及「濕地緩衝區」等，凍結了大量土地的發展潛力。但其依據是什麼？又是否合理呢？原來，其依據是1997年完成的「后海灣地區魚塘生態價值研究」報告，至今已超過20年，始終未作未作出檢討和更新。當年的「濕地緩衝區」界線的制定模糊，只是沿「濕地保育區」界線劃出約500 米而制定，《城規會規劃指引》和《環境影響評估條例》下的緩衝區界也線不一致。正是這些過時且不合理的條例，導致大量土地被凍結。
其實，香港真的需要保留這麼多綠化土地、濕地嗎？保育是否已經成為香港加在自己身上的發展枷鎖？很多人都知道填海和開發郊野公園邊陲是最有效的解決辦法，不過以前反對派借所謂的環保之名反對開發，不少人害怕被扣上「不環保」的帽子，明明支持填海和開發郊野公園邊陲，但都不敢出聲。現在反對派已經徹底出局，港府和社會是時候重新審視保育的性質和意義了。
除了所謂的保育之外，港府同時還在受視新界北為邊陲地帶的舊思維困擾。過去深圳的發展一直面臨著和香港一樣的問題，就是缺乏土地。以前深圳分為關內關外的時候，儘管關外的土地遠較關內便宜，但是由於關外發展落後、配套不足，因此大家依然不願意前往關外，導致本就狹小的關內越來越擁擠。在取消二線關之後，廣袤的關外土地終於體現出價值，束縛深圳發展的最大桎梏終於解除，帶動了深圳的整體騰飛。在深圳打破藩籬的同時，一河之隔的香港卻依然被過時的土地管理制度所束縛，寧肯繼續在市區見縫插針式地發展，也不願意開發土地成片的新界北，思維轉變明顯根本上時代的發展。
現在深圳和香港接壤的地區，深圳一方的繁華和先進程度已經超過香港。而要發展新界北，借助深圳的力量必定事半功倍，也契合深港政府念茲在茲的兩地融合。想要配合深圳的發展，吸引深圳和大灣區城市人才、技術、資源來港的地區，就必須大規模開發新界北，而且要商業與住宅並行發展，有屋住之餘也有新商業區，才能帶動經濟。這就必須大規模開發新界北，就要開發所謂的綠化土地、濕地，就要視新界北為黃金地帶，港府現在必須敢於突破自己加在自己身上的發展牢籠，扭轉過時的思維。
原圖：新華社
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