香港社會氣氛現時逐漸穩定，應集中精力恢復經濟、改善民生，而房屋問題作為本港眾多矛盾的根源，最為各方關注。面對覓地建屋的急迫需求，社會上時常有聲音認為應優先發展棕地等。筆者認為，棕地的確是在短中期內增加房屋供應的選項之一，只不過本港棕地並非荒地，發展棕地還面臨重置棕地作業經營的複雜問題；若要開拓土地，在棕地之外其實還有其他選項，一是針對本地已經式微產業的需求進行檢視及整合，並將有發展潛力的土地釋放出來，予以重新規劃利用；另一方面則是適當開拓未有發展的土地，例如「綠化地帶」、郊野公園邊陲等。
整合已式微產業 釋放土地發展潛力
首先，本地不同產業的發展和實際需求，是應在覓地建屋前詳細檢視及考慮。香港漁農業式微，根據漁護署資料，現時本港約4200 公頃農地當中，常耕農地只佔約兩成。隨着漁農業需求減少，而同時其他產業的旺盛發展又衍生出更多運作需求，才會令到有需要的經營進駐，使農地逐漸變為棕地。
可見，香港的棕地並非荒地，棕地作業現時支持着本港不同的經濟活動，包括建造業、物流業、廢物回收業等行業。根據規劃署2019年完成的調查研究，全港近1600 公頃的棕地中，有九成用作各類型工商業活動，這些有營運的棕地提供了大概5萬個就業職位。而這些較活躍經濟作業的需求，並不會因為要讓位給房屋需求就消失。若收回棕地，必定要另覓土地安置棕地作業，說到底不過是「塘水滾塘魚」。
况且，對於如何安置受收地影響的棕地作業經營者，政府目前僅有補償安排，卻並無全面的重置政策。雖然當局正研究將棕地作業整合至多層大廈，但此種方法並不適用於所有棕地上的作業，譬如一些存放了大型建築機器的露天倉，以及混凝土廠等工場，就難以遷入多層大廈。而這僅是發展棕地需要面對的諸多問題之一。因此，若未妥善處理棕地作業重置問題就強行收回，必將給經營者和其僱員的生計，乃至本地相關產業鏈，都帶來負面影響，甚至可能進一步影響到房屋供應。
因此，當局與其一味尋求利用已有活躍作業的土地，不如全面檢視本地已式微的漁農業狀况，盡快完成「農業優先區」顧問研究，以掌握行業實際需求，並作出針對性整合和佈局，在確保某些農地用作長遠農業發展的同時，將其他有發展潛力的土地釋放出來，作社會需要的用途，包括興建新發展區或新市鎮，增加房屋供應。
適當開拓未有發展的土地
另一方面，覓地建屋的方向還可選擇改劃「綠化地帶」、郊野公園邊陲等現時未有發展的土地。郊野公園佔全港土地約四成，而近年更有不少具高生態保育價值的土地，都已被納入郊野公園範圍。由曾蔭權年代至今，本港郊野公園面積已增加約2500公頃，遠遠超過「明日大嶼」填海1700 公頃的面積。除不斷擴大郊野公園面積外，是否亦可探討以「可加可減」或「換地補償」的方式，適量利用郊野公園內生態價值較低的邊陲地帶作公共用途，包括興建公營房屋，紓緩本港土地緊張的問題？事實上，郊野公園及海岸公園委員會，是可以就增減郊野公園面積的相關事宜，向政府提供意見。同時，房協有關郊野公園邊陲地帶土地用途的研究，亦值得考慮重啟，以理性方式探討郊野公園發展與土地供應。
在郊野公園範圍之外，其實還有近1.6 萬公頃的「綠化地帶」作為市區與郊野公園的緩衝，佔到香港陸地總面積約14.5%。隨着市區和新發展區的建設，部分位於這些地帶邊緣的「綠化地帶」，是毗鄰現有交通基建和供水排污等配套設施，若改作房屋發展用途，將是增加住宅供應見效較快的辦法。幾年前政府曾預估，全港「綠化地帶」當中即使只發展1%，即約150公頃，在短中期內亦可提供約8.9萬個單位。政府應進行類似棕地的研究，全面檢視「綠化地帶」使用現况，從中找出合適作新發展的用地。
總之，面對本港土地供應的迫切需要，與其不遺餘力去改變有活躍作業的已發展土地，倒不如適當開拓並無發展的土地，同時整合本地式微產業的需求，釋放土地潛力。當然，若當局沒有對土地進行高效合理的規劃，即使是收回再多土地都無濟於事，結果一樣是令土地繼續曬太陽。因此，政府積極覓地之餘，亦應加快由生地轉為熟地的過程，如此才能真正解決可發展用地荒的問題。
原文轉載自《明報》 2021年5月11日
原圖：文匯報
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