棕地之外 覓地還有其他選擇
棕地之外 覓地還有其他選擇

香港社會氣氛現時逐漸穩定,應集中精力恢復經濟、改善民生,而房屋問題作為本港眾多矛盾的根源,最為各方關注。面對覓地建屋的急迫需求,社會上時常有聲音認為應優先發展棕地等。筆者認為,棕地的確是在短中期內增加房屋供應的選項之一,只不過本港棕地並非荒地,發展棕地還面臨重置棕地作業經營的複雜問題;若要開拓土地,在棕地之外其實還有其他選項,一是針對本地已經式微產業的需求進行檢視及整合,並將有發展潛力的土地釋放出來,予以重新規劃利用;另一方面則是適當開拓未有發展的土地,例如「綠化地帶」、郊野公園邊陲等。


整合已式微產業 釋放土地發展潛力


首先,本地不同產業的發展和實際需求,是應在覓地建屋前詳細檢視及考慮。香港漁農業式微,根據漁護署資料,現時本港約4200 公頃農地當中,常耕農地只佔約兩成。隨着漁農業需求減少,而同時其他產業的旺盛發展又衍生出更多運作需求,才會令到有需要的經營進駐,使農地逐漸變為棕地。


可見,香港的棕地並非荒地,棕地作業現時支持着本港不同的經濟活動,包括建造業、物流業、廢物回收業等行業。根據規劃署2019年完成的調查研究,全港近1600 公頃的棕地中,有九成用作各類型工商業活動,這些有營運的棕地提供了大概5萬個就業職位。而這些較活躍經濟作業的需求,並不會因為要讓位給房屋需求就消失。若收回棕地,必定要另覓土地安置棕地作業,說到底不過是「塘水滾塘魚」。


况且,對於如何安置受收地影響的棕地作業經營者,政府目前僅有補償安排,卻並無全面的重置政策。雖然當局正研究將棕地作業整合至多層大廈,但此種方法並不適用於所有棕地上的作業,譬如一些存放了大型建築機器的露天倉,以及混凝土廠等工場,就難以遷入多層大廈。而這僅是發展棕地需要面對的諸多問題之一。因此,若未妥善處理棕地作業重置問題就強行收回,必將給經營者和其僱員的生計,乃至本地相關產業鏈,都帶來負面影響,甚至可能進一步影響到房屋供應。


因此,當局與其一味尋求利用已有活躍作業的土地,不如全面檢視本地已式微的漁農業狀况,盡快完成「農業優先區」顧問研究,以掌握行業實際需求,並作出針對性整合和佈局,在確保某些農地用作長遠農業發展的同時,將其他有發展潛力的土地釋放出來,作社會需要的用途,包括興建新發展區或新市鎮,增加房屋供應。


適當開拓未有發展的土地


另一方面,覓地建屋的方向還可選擇改劃「綠化地帶」、郊野公園邊陲等現時未有發展的土地。郊野公園佔全港土地約四成,而近年更有不少具高生態保育價值的土地,都已被納入郊野公園範圍。由曾蔭權年代至今,本港郊野公園面積已增加約2500公頃,遠遠超過「明日大嶼」填海1700 公頃的面積。除不斷擴大郊野公園面積外,是否亦可探討以「可加可減」或「換地補償」的方式,適量利用郊野公園內生態價值較低的邊陲地帶作公共用途,包括興建公營房屋,紓緩本港土地緊張的問題?事實上,郊野公園及海岸公園委員會,是可以就增減郊野公園面積的相關事宜,向政府提供意見。同時,房協有關郊野公園邊陲地帶土地用途的研究,亦值得考慮重啟,以理性方式探討郊野公園發展與土地供應。


在郊野公園範圍之外,其實還有近1.6 萬公頃的「綠化地帶」作為市區與郊野公園的緩衝,佔到香港陸地總面積約14.5%。隨着市區和新發展區的建設,部分位於這些地帶邊緣的「綠化地帶」,是毗鄰現有交通基建和供水排污等配套設施,若改作房屋發展用途,將是增加住宅供應見效較快的辦法。幾年前政府曾預估,全港「綠化地帶」當中即使只發展1%,即約150公頃,在短中期內亦可提供約8.9萬個單位。政府應進行類似棕地的研究,全面檢視「綠化地帶」使用現况,從中找出合適作新發展的用地。


總之,面對本港土地供應的迫切需要,與其不遺餘力去改變有活躍作業的已發展土地,倒不如適當開拓並無發展的土地,同時整合本地式微產業的需求,釋放土地潛力。當然,若當局沒有對土地進行高效合理的規劃,即使是收回再多土地都無濟於事,結果一樣是令土地繼續曬太陽。因此,政府積極覓地之餘,亦應加快由生地轉為熟地的過程,如此才能真正解決可發展用地荒的問題。


原文轉載自《明報》 2021年5月11日


原圖:文匯報


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