本文作者為學研社成員蘇亞柏
全國人大代表、工聯會會長吳秋北近日在報章發表一篇題為《安得廣廈千萬間》的文章，提及香港的土地壟斷及房屋問題。他認為香港不是土地不足，而是住宅土地開發不足，他並質疑香港郊野公園佔了香港的四成土地面積，「香港如此大規模、大比例的郊野公園土地，全球實屬罕見，有多少是真有保育價值，有多少只是地產商打手為高地價政策服務而渲染出來的『假保育』?」吳秋北言下之意，是私人發展商一直以「保育」為由阻止土地開發，從而製造出所謂「高地價政策」。然而，高地價是誰制定的嗎？令大量土地不能開發又真的符合發展商利益嗎？
要探討這個問題，首先要清楚造成香港高地價政策的根源，並非是所謂「真假保育」的問題，而是供求問題，也是政府的規劃問題。香港房屋供應長期滿足不了買家的需求，導致供不應求，樓價居高不下，這才是香港房屋問題的根源。
長期從事香港房屋研究的學者王于漸，很早就指出樓價取決於供求，價高首先是因為需求大，但供應受限也令問題惡化。現在樓價與建築費用的差價持續拉大，當然是因為土地不夠。他並指出城市規劃（planning）、分區計劃（zoning）和建築條例的限制才是問題的癥結，新樓建築限制多，不可能不貴。另一名經濟學者徐家健亦指出，香港需要探討規劃欠佳的問題，而規劃欠佳就屬政府責任，當中或牽涉政府內部協調問題，如規劃過慢，又為是配套及基建不足等，導致建屋一拖再拖。他並指出，香港是國際金融市場，資金進出非常方便，地產商要做到壟斷香港的資金、資本，實非易事，即使在內地，深圳、上海及北京這些大城市都出現住屋問題，房屋供應不足令樓價飊升，故不能籠統只看成地產霸權問題。
這兩名學者都指出了一個事實：就是分析香港房屋問題應該回到根本，樓價高企根源就是供不應求，而在香港並不缺土地的情況下卻出現長期的供不應求， 主因就是政府的規劃出現問題，在推動土地開發、將土地改建成房屋等規劃遠遠落後於社會需求，導致大量閒置的土地沒有善加利用，可用的土地愈來愈少，而需求又不斷增加，自然導致樓價居高不下。
吳秋北在文中說得沒錯，香港確實有大量可發展土地，香港土地房屋問題的根源並不在於缺地，所以解決房屋問題的關鍵就是如何更好地發展現有土地，盡早將閒置的土地轉化為房屋供應。然而，將大量土地未能發展歸咎於私人發展商，歸咎於所謂「地產霸權」，卻顯然是捉錯用神。
香港房屋有價有市，對發展商而言當然希望做到貨如輪轉，一方面通過向政府買地了建屋，另一方面也希望加快手上土地儲備的運用，盡快將土地變現，這才最符合發展商利益。據媒體報道，香港有發展商曾在3年內將約900萬方呎農地，轉為總樓面達800萬方呎的住宅發展用地，不但為市場提供了大量的住宅供應，也讓發展商獲利，達致雙贏。
盡快起樓賺錢是發展商最基本的經營運作，難以想像他們想「嘆慢板」，問題是政府陳舊的政策制度為發展帶來諸多掣肘，比如濕地規劃多年沒有檢討，濕地規劃準則不一。現時「濕地緩衝區」主要位於保育區以外的五百米範圍，佔地約1200公頃，但至今只發展一半，無疑是太過浪費。這些土地完全可以用作發展住宅，提供數以十萬計的單位解市民上樓的燃眉之急。但政府有沒有拆牆鬆綁，適當擴大「緩衝區」地積比？事實上，發展項目往往被環保人士批評，發展商長期都要為通過環評審批而在改劃土地建屋上處處受制肘。這樣一來，所謂「以保育為由阻止土地開發」之說，就似乎不攻自破。
回歸基本，現時最重要是想方設法增加可建屋的用地供應，主導權一直在政府手上，當局是否可將補地價制度更加透明，讓發展商可以更好地發展手上土地？是否應檢視逾20年前訂立的濕地緩衝區範圍，以釋放目前用作貨櫃場、車場等的土地？如果政府對過時的制度、陳舊的政策一直拒絕改革，這樣高地價問題究竟又是誰的責任？
原圖：政府網頁
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