1971年，麥理浩出任港督，據聞他曾向當時的港府官員查詢，甚麼事令港人最不開心。港官齊聲回答：房屋問題。

1972年，他宣布10年建屋計劃，為180萬港人提供公屋。當年居屋計劃並未開展，故只有公屋建屋目標。誰料，44年後的今天，港人覺得政府的首要工作，仍然是要解決房屋問題。

置業需求大檢討資助房比重

不過，現今社會及經濟狀況不同，家庭收入上升了，年輕一代置業意慾強。所以，新建屋目標一定要探討出售資助房屋的比重。在剛公布的長遠房屋策略（長策）中，政府提出未來10年的建屋目標為48萬個單位，公/私營比例為6比4。公/居屋建屋目標則為20萬及8萬個單位。換言之，公屋佔整體建屋目標超過40%，居屋則不到17%。

為加強置業階梯的完整性，長策還提出考慮增加提供資助出售房屋的不同形式。在剛發表的施政報告中，特首在這方面提出了幾項重要補充：

供求嚴重失衡房策須新思維

⑴政府打算選擇合適的在建公屋單位，以「先導計劃」形式，賣給「綠表」持有人，即現時公屋住戶及在公屋輪候冊上符合「上樓」資格的申請人。

⑵指示運房局與房協及市建局商討，考慮將市建局興建的單位轉作資助房屋出售。

新措施不但有助滿足中低收入家庭的置業需求，還向房屋政策注入新思維，有助優化出售資助房屋政策。

過去數年，由於供求嚴重失衡，房屋市場起了巨變。籠統來說，以前市區物業市場布局比較清晰，高收入人士住豪宅區，中等收入人士聚居私人屋苑，普羅市民住市區單幢式大廈。幸運兒住公屋、居屋。

不過，現時市區樓價起了翻天覆地的變化，在傳統的普通區域內，經高水平裝修後，新建成的單幢式大廈，也以豪宅價錢出售。最近，為了適應市場的新形勢，新發展項目皆以提供一房一廳或單室公寓房（studio）為主，卻以豪宅呎價出售，500平方呎實用面積可賣超過1,000萬元。

回應不同階層擴資助房空間

以前，新市鎮樓價比市區便宜，亦為普通收入家庭提供置業機會。現在，在交通較方便的新市鎮，如沙田，普通住宅呎價亦超過萬元。在現時市道下，連中上收入家庭都慨歎置業艱難。要回應中下、中及中上家庭的置業需要，政府便應開闊資助出售房屋的市場空間。

最近出售的居屋價錢在200萬至300萬元之間，收入剛剛超過公屋輪候冊入息上限的家庭，即月入2萬至3萬元之間的家庭，若果他們用30%的收入作為房屋開支，每月可負擔的房屋開支約6,000至9,000元，實在沒有能力償還每月的按揭貸款。不過，若「先導計劃」下的單位用成本價出售，售價可維持在100餘萬元水平，則符合他們的購買力。

2013年香港家庭收入中位數為22,400元，據傳統智慧，個人或家庭收入的統計數字通常低估了實際收入的20至30%。換言之，香港現在不少家庭的收入是在2萬、3萬元上下。若「先導計劃」的售價以收回成本為主，他們得益最大。否則，他們惟有想盡辦法在輪候公屋時令家庭收入符合公屋入息上限，然後入住公屋。

至於市建局興建的單位，由於原本打算在私人市場出售，設計及裝修水平較高，政府可以參考以前「夾心居屋」的概念，考慮用較接近市價水平出售給較高收入家庭。若此，「先導計劃」、居屋和市建局的夾心居屋便成為資助出售房屋的3層階梯。

藉置業階梯最終成私樓業主

長遠來說，政府不應用出售資助房屋來代替私人樓宇。反之，希望有能力的家庭，通過置業階梯最終成為私樓業主。所以，政府應該想辦法鼓勵資助出售房屋的流轉。當年，筆者在房屋署工作時，協助引入二手居屋市場概念，只是鼓勵措施的第一章。還望後人改善相關措施。

最近一期居屋發售，綠表申請人不多。其實，自從引入和諧式可租可賣公/居屋設計後，出租公屋和居屋的質素距離模糊化了。不利鼓勵居住在新型公屋的家庭，在經濟狀況改善後購買居屋。房委會宜盡早想辦法引入新房屋設計，化解此政策矛盾點。

增加出售資助單位在長遠房屋策略公營房屋供應量的比例，其實對房委會的財政亦有裨益。出租公屋的租金收入從來不足夠支付公屋的管理、維修開支，所以，公屋經常帳戶長期虧損，從來不存在公屋住客支付建築成本的任何部分。若用建築成本將公屋單位出售，房委會不但收回成本，以後也毋須每月補貼單位的管理及維修開支。

近日，曾有消息傳出，房委會財政狀況緊張。由2014/15至2018/19年期間，房委會的建屋支出達1,000億元，財政盈餘將由2014年4月時的700億元，下降至2018/19年約236億元。屆時，可能需要政府注資才可持續各項公屋、居屋建設。後來，房委會雖曾修訂上述數字，不過，熟悉房委會的人仍然擔心房委會的長遠財政狀況。

增出售單位改善房委會財政

數十年來，公營房屋能大規模發展，其中一項要素，是房委會能做到財政自足。不論經濟好壞，房委會的建屋計劃從未停頓，亦從來不需要政府注資。

房委會的主要收入來源有二：居屋的售樓收入及商場的租金收入。但自領匯上市後，後者大幅下降。在現時建築成本高漲的情況下，單靠出售居屋來支撑整個公屋/居屋計劃的開支，有實際困難。增加出售單位的比例，有助改善房委會的財政狀況。

故此，若成功落實施政報告提出的房屋措施，可收一舉數得之效。

原文轉載自《香港經濟日報》2015年1月28日

原圖：hcs.edu.hk