日前特區政府公佈長遠房屋策略諮詢文件。該諮詢文件對影響香港住屋需求的各種因素考慮頗為周詳。

諮詢文件中明確建議未來十年，供應房屋的目標是470 000個單位。若然按照2013年年中的家庭住戶平均人數為2.9人計算，新增的房屋供應共可滿足136.3萬人的需要。

而這個十年目標能否實現，關鍵在於能否提供足夠的土地供應來建屋。香港近年來人口增長放緩，因此有人認為香港不需要再開拓土地。但實際的情況是，即使香港的人口零增長（現實當然不是），香港也有迫切要增加土地供應的需求。

一是香港有樓階層和無樓階層已經成為社會裂痕和矛盾的最重要來源之一。香港過往數年貧富差距的情況惡化，最主要的一個原因是全社會資產性收入（體現在資產價格）增長速度遠遠快於打工者的工資收入增幅。這本來是全球化後的一個普遍現象，但由於房產是香港人財富最重要的來源，這個問題變得更為尖銳。要解決這個問題，實現「基層都能上樓，中產都能置業」的目標，開拓土地、增加供應刻不容緩。

二是即使已經擁有房屋的家庭，相當大部份也有改善居住條件的願望。香港人均住房面積之小，在世界上恐怕又是數一數二。雷鼎鳴教授曾估計，香港真正人均居住實用面積可能不足150平方呎（13.5平方米），未及新加坡或是深圳的一半。根據聯合國人居中心《全球住宅狀況評價》調查，在國民平均收入超過1萬美元的國家和地區的城市中，只有香港的人均居住建築面積低於20平方米。同樣是人口高度密集的東京都，人均居住建築面積亦達到23.8平方米。

在香港，現在很多價格上千萬元的所謂「豪宅」單位，主人房以外的臥房放下一張單人床之後，連再擺放一張凳子的空間可能都沒有了。特首梁振英在《施政報告》中，提出要讓香港人住得大一點的願景。長策會諮詢文件中，也提出考慮從非市區的屋邨開始，提高公屋租戶的居住面積。這個願景，也需要開拓更多的土地才能實現。

但是在開拓土地過程中，持份者的意見未必一致，甚至有所衝突。問題錯綜複雜，涉及理念、情感、實際利益等方面。這裏面涉及到很多問題，比如，環境保育和填海造地是否對立的呢？新發展區和原有鄉村是否不能兼容呢？政府在私樓附近興建公屋和居屋，是否就會降低私樓的價值呢？

這些問題，其實我們可以從香港過往發展中的一些成功經驗找到答案。香港的地理學者，以至一些積極推動「本土運動」的人士，都認為沙田市鎮的發展，是香港規劃和社區發展的成功案例，甚至提出「沙田價值」。

70年代初期，沙田只是一個約有3萬人居住的鄉鎮。時至今日，沙田已發展為大型新市鎮，人口超過60萬。沙田的土地，主要是通過吐露港填海以及開山平整土地得來。但政府在土地開拓的過程中，亦十分重視環境保育。今日的吐露港和城門河，成為沙田重要的城市景觀。沙田亦是香港環境最優美的新市鎮之一。

沙田在發展早期，需要清拆部分較舊的鄉村，以便進行土地平整。不過，政府十分留意保護和改善餘下的社區。在新市鎮的範圍內，多條認可鄉村，包括大圍村和曾大屋都獲得保留。同時，政府還預留土地，供鄉村擴展之用。今天的沙田，城市與鄉村和諧共存。而且由於城市發展所帶動的需求，村落裏開設了許多士多店和餐廳，既為村民提供了商業和就業機會，也為沙田居民提供了更多的消費選擇。

沙田還有一大特點，就是私樓和政府資助房屋（包括公屋和居屋）混合發展，兩者的比重大致為4比6，私樓、居屋和公屋居民共享沙田的文化活動與運動休憩設施。由於環境優美、交通便利、設施齊全，沙田一直是中產喜愛的社區，混合發展模式並沒有降低私人樓宇的價值。

相反，在美國、英國很多地方，中產和基層的社區涇渭分明，不同街區的社會治安可能有天淵之別。這種模式不應該成為香港的發展方向。

總而言之，只要持份者理性討論，顧及香港整體利益，開拓土地過程中出現的不同利益和訴求是可以得到平衡的。香港的土地發展也才能跟上房屋供應目標。

本文刊載於《香港經濟日報》2013年9月6日

圖：Wikipedia User – WiNG

注：文章另一作者為方舟（一國兩制研究中心總研究主任）