本文作者為香港科技大學經濟學系前系主任雷鼎鳴
疫情最終會過去，但困擾香港的政治與經濟問題，恐怕還會存在一段很長的時間。在眾多深層次社會矛盾中，居住昂貴是很重要的一項。瘟疫雖仍未真正在港擴散，但二○○三年的沙士噩夢仍在，港人仍如驚弓之鳥，樓價租金都有下滑現象。因供應短候，我不相信樓市會崩盤，但樓價貴的情況卻稍有紓緩。政府在月前宣佈十項民生措施時，曾有傳聞會研究一下租金管制，此事倒是好心做壞事，無此需要。
政府在推出與民生有關的十項措施之時，順帶表示會探討一下租金管制的問題。我不清楚若是有租金管制，這只會在劏房類別中實施，還是最終會推廣至納米樓及其他樓宇，但其實此政策的負面後果，無論如何推行，都只會是大同小異。
香港樓價與港人收入相比，眾所周知，貴絕全球，有人認為這是地產商壟斷的結果。我認同樓價這麼貴對經濟不利，亦增加人民的痛苦，但我並不認為其主要根源是市場壟斷。房屋的租務市場是極具競爭性的市場，有數十萬個住戶需要在私人市場租樓，願意將單位出租的房東亦數以萬計，甚至數以十萬計，市場競爭激烈，如何能有壟斷。租金是貴得叫人吃不消，但這只可能是市場供求關係所造成，而不是人為壟斷。
假設政府為某一類型的樓宇設置租金管制，其形式通常是在租約期內，租金每年的加幅限死在某一個百分比，只准其降，不准其升，那麼假以時日，實際的租金便必然低於市場價格。租金低於市場租金必會造成供不應求，比起依靠用自由市場去配置資源，房東更不願意把樓租出，也減低把正常房屋劃分為劏房的意欲。但租客卻會因租金減低而想住大一點，或是有更多的人願意充當租客。需求與供應差距擴大，等同有一批人老是租不到房子，生活更形艱苦。
理論上如此說，但實踐時情況又如何？要回答這問題，最好是找實例。美國的三藩市，是個受左翼思潮影響甚深的地方，正正這裏便有租金管制，其效果如何？
首先要注意，租金管制反而有可能把當地租金推高，而不一定是壓低。從房東的角度來看，當租客簽了租約後，除非他自願搬走，否則每年只能加極少的租，到後來，能收回的租金必定會遠低於市價，這又使租客更不會搬走，自己物業的收益便成疑。為了預防此事發生，簽約時所訂租金，必要把未來的升幅也充份考慮在內，所以租金要訂得極高，一來可減少房東未來的損失，二來可保證房客不會懶死不走。正因如此，我們見到擁有租金管制的三藩市，租金幾乎直追香港。我們也應注意，三藩市居民住不起房屋的人數眾多，有些街道隨處都是露宿者，他們生活梳洗的地方是麥當勞等快餐店的洗手間。當然，加州天氣溫和，冬天並非冰天雪地，也可能是露宿者雲集的原因之一。香港冬天比三藩市更暖和，按以上的三藩市經驗，租金管制的一個可能後果，便是為香港增加露宿者。
正因為有了租金管制後，租客找房子有困難，所以房東揀客時可以非常挑剔。例如，最受歡迎的租客是一些不久的將來很可能會退租人，醫學院或讀博士的研究生很受歡迎，因為他們畢業後多半要離開到別的地方工作，我認識有人成功租到屋，但他申請時竟要準備大量有關自己的材料，有如申請大學般。有一份穩定良好職業的，房東會有戒心，因為這些人生活穩定，不易搬走，所以在訂定租約時需要把租金特別調高。我有位舊同事，退休後在三藩市買了屋退休，但後來回港又工作了一段時間，在她回港前，她把屋租給了一位在矽谷有優厚職位的工程師，但租金沒有訂得特別高。她回到三藩市後希望租客離開，她自己重回故居，但已是不可能了，她自己反要用貴得多的價錢租了個地方自住。她其實等於在補貼一位收入比她優厚的人，但只能徒呼奈何。
有了租金管制後，這類的扭曲現象會很多，因為市場本身正是被扭曲了。要防止此等現象，增加供應才是最有效的方法，要增加房屋量，首要便是增加土地供應了。
原文轉載自《頭條日報》 2020年2月7日
原圖：RTHK
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