連跌5個月後，樓價指數重新回升，反映樓市經過一輪調整已趨「喘定」，有輕微復甦跡象。綠置居恒常化、「以綠代公」和「納米化」等措施，協助更多市民一圓「上車夢」，並可催谷供應量、縮短輪候公屋人龍和加快公屋流轉；但代價是，若不大幅開拓土地，單位將會愈買愈貴、愈住愈細。

因應樓價飆升、基層核心家庭增加和「辣招」的樓按限制，發展商早已「將價就貨」，推出面積不足130平方呎的「龍床盤」。由於細價樓去貨較快，利潤也因呎價較高而增加，發展商爭相推出「納米盤」，房委會的兩個新綠置居項目亦作仿效，最細面積單位均僅152平方呎，大單位亦只有256和388平方呎的「納米盤」，「細絕」歷來的居屋及綠置居項目。

靠近市區地價高易惹爭議

綠置居項目的原意是協助有置業困難的公屋戶尤其是富戶「上車」，為他們提供更便宜的買樓選擇，以便騰出單位給公屋輪候戶，加快公屋單位流轉和協助他們「向上流動」；但隨着公屋富戶和以置業為主的新房策落實，綠置居的主要服務對象已改為綠表人士，綠置居政策亦應作出調整。

按常理，公屋戶買綠置居，是希望搬到較大單位，以滿足改善住屋環境和「買磚頭」保值的要求，但當局為求增加單位供應數目，而不惜縮減單位面積，結果是單位面積一期細過一期。今次推出的都是小單位，而柴灣項目最大的單位只有約250呎，令人感覺房委會有意「谷大」單位數目。

先導計劃的景泰苑是192呎至494呎，到麗翠苑時是184呎至452呎，新一期更縮小至151呎至388呎，連公屋單位也不如，與提升居住質素的原則背道而馳。至於樓價雖與市價脫鈎，但仍與市價有間接關連，會隨私樓價格和市場預期而升跌，不少有意置業者卻毋懼變數和風險，都被認購一空，要避免炒風再現，就應穩定樓市供應，讓市民不再死抱「早買早着數」的「趕上車心態」。

在單位供應方面，當局已把綠置居列為公共房屋，公私營比已調整至七三比，以增加公營房屋供應，但空有政策缺行動乏資源，既沒定出建屋目標，亦沒撥出專屬的新增土地，因而大家對「以綠代公」的規模，心中沒有底，唯有進行「零和式」爭地，新的綠置居項目或會「蠶食」出租公屋和居屋的供應量。既已恒常化，就應每年定出供應目標，並為不同公營房屋項目，作出適當平衡。

須指出，已開售和已公布選址的綠置居項目，都選擇地價較高，靠近市區中心的九龍、港島區公屋項目，未能善用土地價值，亦易引發爭議。

問題的關鍵還在於公營房屋總量不足，未能解決舊有問題之餘，更有可能衍生出新的問題，除非果斷開拓大幅土地，否則公營房屋「納米化」勢所必然，輪候公屋人龍將會愈排愈長，而出售單位將會愈買愈貴愈細。

原文轉載自《信報財經新聞》2019年3月14日

圖片來源：RTHK