我在上一篇文章提到，政府應該視觀塘重建項目為重要契機，要趁這個千載難逢的機會，改變思維模式。地產商出價未達政府預設的最低價，這是因為他們只從商業利益出發，別無他想，一心保持高利潤及分享項目完成後的成果。如今政府卻最後取消入場門檻，是屈服於地產商的壓力之下。

撤門檻再招標不符社會利益假如發展商出價達到預設的最低價，政府就沒有辦法不接受，但若然沒有發展商達標，就應趁機，從社會利益角度出發，改由政府或由具相關經驗的法定機構開發項目。

為什麼我說這有關社會利益呢？接下來會慢慢解釋。

因為取消入場門檻，從發展商角度看，所需承受的風險大降，至少不需要承擔意向價與政府底價的差距風險，從而壓低利潤或招致損失。

可納為中央退休金投資項目

不過，社會大眾卻未能受惠，由政府或市建局重建發展，相信公眾會認為更合理及易接受，尤其是中低收入階層，因為私人發展商設有利潤目標，政府則沒有，雖然回報可能會較低，但從回饋社會角度而言，效果可說是更佳，而且該類重建項目的回報，或會比投資其他資產類別高。

更重要的是，假如政府未來設立中央管理的退休基金，讓所有強積金成員與退休人士參與，就可以將這些項目納入其投資組合，提供一個更全面的退休金。

我一直強調，政府需要以有意義和具影響力的方式去滿足市民需求，這正正是一個大好機會，展現政府的領導才能，向市民承諾，不僅只是寬待操制香港市場地產商。其實，觀塘大可朝沙田第一城糅合商業、住宅及大型商場的方向發展，或是借鑑新加坡政府投資公司（GIC）早年開發的的Village Garden Plaza，都是很好的先例，值得跟隨。

領匯前車可鑑 留意民生影響

不過，假如政府要親自發展，就要從領匯（0823）事件的錯誤中學習，領匯於多年前由房委會分拆及私有化其商業物業及停車場而成，並在港交所上市，導致很多小商戶被逼遷，居民選擇有限，區內物價亦節節上升。

我認為中央管理的退休基金這個想法，可以滿足市民對退休金的各種要求，加上本港也有很多合適的項目，例如灣仔三座政府大樓內的部門陸續遷出之後，也是一個非常好的投資對象，因為可帶來穩定的租金收入，不需要出售給發展商或投資者，只需配合一個合適和具規模的退休金制度，就可以持續投資。

至於近來有關強積金的各種建議，在我看來都不可滿足港人的退休計劃的需要。

原文轉載自《明報》2014年8月28日

原圖：urec.org.hk