當一個社會政治體制在20年間令愈來愈多人幾乎「瞓街」或住劏房、公屋輪候時間愈來愈長、東西愈來愈貴、醫院愈來愈爆滿、擁有私人物業可分享經濟繁榮的家庭愈來愈少；當我們的同儕生活環境不斷改善，但主領發展的香港官員卻說，未來30年的規劃將不會改善今日的苦況，明天就沒可能會更好！

我們不能再讓為政者繼續「鴕鳥」視而不見，或容許他們小修小補一個已完全失控的機制！

本文集中討論由「麵粉」（土地）變「麵包」（房屋）的過程的問題。特首指其管治理念是「簡政放權」。筆者期望在土地房屋方面，這良好意願能徹底、盡快落實，因為審批土地房屋發展的流程架床疊屋，已嚴重窒礙房屋供應！

土地發展管制主要牽涉3個部門：規劃署、地政總署、屋宇署。其中，業界對地政總署詬病最多。首先，規劃署和屋宇署受相應條例規管，審批發展申請時要在法定時限內答覆；唯獨地政總署在審批地契事宜上沒有法定時限，往往拖延甚久！

地政總署審批慢，其中一個原因是過去20年，地契中加入了愈來愈多和核心地政事宜無關的條款。其他政府部門（如消防、環保、規劃、運輸等）把地契當成「聖誕樹」，不斷將自己政策範疇的事情，「搭單」加入地契內，令近年出現如啟德某些地皮的地契，居然規定了住宅項目平台的設計，連色調、大小等元素，都要政府審批的荒謬情況！

設審批時限 改善建築指引

建議1：幫地契拆「聖誕樹」各項審批設定期限

業界專家指，多了上述不同非地政部門的要求，近年地契內便愈來愈多關乎設計等的主觀美學元素，令以前只得幾頁的地契變成「電話簿」！政府應和業界商討地契監管的核心地政事宜，例如物業用途、高度等，其餘大量繁複細節應當省略；亦沒理由連建築師如何畫則也要干預，畢竟審美標準人人不同，你可能覺得太古城每幢樓宇外觀統一，整齊可人；別人可能喜歡九龍站上蓋每個屋苑設計完全不同、各有特色！

又例如港大的研究指，在發展「綜合發展區」（CDA）前，發展商須先提交「總綱發展藍圖」（MLP），並擬備環境、社區、交通、排水/排污和古迹文物影響評估報告。法例規定，MLP上任何修改必須取得新的規劃許可；而一旦修改較原MLP超出10%，就須重新擬備整套評估報告！團結香港基金的研究發現，全港CDA在1988年時只有10個，到2015年增至137個，4年後的今天仍有127個！有些個案，即使是申請改變外牆顏色或是泳池形狀，都要重做整份MLP及影響評估報告。這些修改往往牽一髮動全身，和政府部門多回周旋，隨時要耽誤2年以上！

政府應為各項土地發展審批設下時限。若果地契審批需要其他部門參與，便應為部門回覆設下「死綫」，過期便假設沒有意見。現時屋宇署就首次呈交圖則法定審批期限為60日。地政問題較為複雜，可考慮設3至4個月為限，但總不能容許無限拖延！

事實上，很多基於良好意願提出的措施，在房屋極端短缺下已不合時宜。例如，於2011年提出《可持續建築設計指引》，為樓宇後移（setback）、間距及綠化上蓋面積等都定下要求。這是政府回應「屏風樓」問題而提出，本來無可厚非。然而，有關要求令私樓開則愈來愈困難，變相減少可建單位數目！

建議2：精簡建築設計指引

審批程序冗長、政府管制愈來愈多，直接令樓宇落成速度減慢。所以若程序不改善，新增大量土地也是徒然！業界專家指這20年間，由投地一刻計到項目落成，所需時間由3年左右增加了起碼2.5至3.5年，今天中、大型項目更需時8年以上毫不出奇！正如特首和土地供應專責小組不斷提醒市民，土地供應沒有「無痛選項」。在如火災般危急的土地房屋荒面前，一切不屬基本要求、錦上添花的理想元素，社會都應毫不猶豫地放棄！這在某個意義上是倒退，但若能夠滿足居住需要，筆者認為是進步，絕對值得！上屆政府提出公營房屋地積比率提升20%，也有人詬病會影響居民生活質素，但卻濟了房屋短缺的燃眉之急；現屆政府甚至「更面對現實」，把提升幅度再加1成至30%！

若這可令房屋供應增加及更加確定，令樓價升幅不再因造地及建築審批延誤長期拋離薪金加幅、家庭較易置業、輪候公屋不再需要5年；在樓宇結構安全、符合防火衞生等要求的前提下，港人是否願意接受住宅建得「屏風」一點，綠樹少了幾棵？若市民連自己居住的環境也維持不了，要租住劏房，談「可持續發展」會否本末倒置？與其要耽誤10多年才能有天堂住，倒不如快快有四平八穩的斗室容身！政府實應以加快加大房屋供應為目標，檢視並修改《可持續建築設計指引》。

精簡諮詢 改成本效益計法

建議3：實證為本 諮詢理應大減

正如筆者上次所述，以後就個別大型土地發展項目的諮詢應可大幅減少。因為小組已諮詢公眾5個月、收集逾100萬條意見，民意授權廣泛，實證如山。若740萬人的諮詢也只用了5個月，就個別區域的發展（如新界北、屯門西），街坊最熟悉自己地方事情，不需要大量的新研究，理論上公眾參與1個月也足夠！

建議4：理財新哲學應用在基建規劃

另一個本屆政府的重要施政理念是「理財新哲學」。可惜，這理念在基建規劃上卻仍未用到。土地供應專責小組報告特別建議「創造容量，基建先行」，正是因為現時運輸部門評核應否建一條新道路／鐵路，是基於新道路的使用者所省下時間價值，而不考慮道路所帶來的「正面界外效應」（positive externality）。以2016年底通車的南港島綫為例，按最初估算新綫造價130億，需由政府負擔100億財務補貼，並以批出鐵路站物業發展權支付。

但新綫開通除了把中區與南區的車程縮短近1小時外；還活化了舊工業區，多了幾間五星酒店、工廈被活化成初創企業孵化器（如Genesis）。事實上，受惠新綫開通的鴨脷洲工業區傍邊臨海地皮，以逾168億元成交成為當時最貴的地王。單單一幅由基建增值的地皮，已一次過將政府的投資完全回本！總之，香港地產從沒大白象！例如高鐵，其上蓋項目達300萬呎。以呎價3萬元計便等於900億元的地價，比其800多億造價還高！

按政府邏輯，要確保新基建使用者所省下的時間值能抵銷建築成本，那麼當年就連「玫瑰園計劃」也不應出現！這些程序和官僚做法不改革，縱使有地能建屋，也不能真正幫到市民！因此，政府實應改變現時不合理的成本效益計算，盡快拍板興建港島南綫的西段，惠及華富、香港仔、數碼港居民，並加設跑馬地站。

明日大嶼發展 有多大造多大

另外，筆者早表明支持「明日大嶼」，甚至認為1,700公頃的規模不足，應該「有幾大造幾大」！在30年短缺達1.4萬公頃土地下，只要工程條件許可，2,700甚至3,700公頃也不是問題，造多了大可當作土地儲備之用！我們土地發展的規劃與執行系統已是千瘡百孔，需要大刀闊斧改革，不能小修小補。此刻小做，便等於大錯。

原文轉載自《香港經濟日報》2019年1月11日

圖片來源：大公報