本文作者為言論自由行行政總裁黃永

坊間吵嚷一年多，土地供應專責小組終在2018年最後一天向特首提交最後報告。輿論的本能反應至今仍十分可笑，如不少大聲疾呼今次是「假諮詢、做大龍鳳」的政客、KOL或網台主持，報告出爐後竟說「結論甚中肯」。那當日報告還未開始撰寫時，他們又憑甚麼指控這趟是假諮詢？

解決1200公頃底綫 生活仍擠迫

固然，整個過程中最可笑的是不管有多少選項又再分短、中、長期也好，輿論至今仍舊只聚焦一個高球場的用地上，大夥兒但求一挫權貴銳氣，彷彿報告的其他內容不值一提似的--有見及此，本文將嘗試深入淺出分析報告的量化部分，特別是最終建議的選項究竟可以供應多少土地，藉以推演政府如何釐定新土地政策。

首先，留意整個土地大辯論的核心設計乃是一條算術題：如何用不同土地供應，滿足目前欠缺1,200公頃的土地需求。但即使解答了此題目，香港人其實也只能求個合格：因為1,200公頃乃底綫（baseline）要求，就算達標，一眾城市規劃指標（如：人均居住面積或公共空間的大小設定）也得維持現狀，市民也就只能維持現時擠迫的生活模式。

是故要改善生活質素、要在合格之上再加分，就必須有寬裕的土地，從而令每個人有更多空間--這些寬裕的土地屬於「額外供應」，在小組報告中歸類「土地儲備」。因此在考慮報告建議的選項時，應先找出哪些選項加起來已經足夠1,200公頃本地，而其他建議則是用來在達標之後，建立土地儲備。

其次，雖然18種不同的土地供應選項被歸類為：「短中期」、「中長期」和「概念性」這3大類，但報告的最終結論卻是「短中期欠缺最少815公頃土地」，而即使不篩選任何土地供應選項，全部加起來的短中期供應，原來最多只有323公頃，也就是無論怎樣選擇，短中期也欠缺至少492公頃土地供應！

8選項已超標 毋須研概念性造地

換言之，「滿足短中期土地供應」這條問題，小組的結論是根本沒有答案--既然無答案，短中期揀哪個選項也無意義了--所以報告繼續按時期分類，謂應該先做3個短中期選項，再研究5個中長期選項，從解困的實效來說，同樣是沒有意義--反正政府在短中期必須搶地應急，要到中長期才有望解決問題，因此釐定新土地政策時，只須聚焦報告建議的以下8個選項所估算的「中長期土地供應」便可（見附表）：

把這8個選項以不同合式加起來，未來土地政策立見端倪--

1）所有概念性土地供應選項毋須研究--把（A）加到（H）的總數為2,715公頃，是1,200公頃的2.26倍有多（還未計算「明日大嶼」可能再多700公頃），亦即土地儲備可達1,515公頃。

加上，報告定義「中長期」最遠至未來30年（即2049年），既然中長期土地儲備已經有126%，那就毋須再花時間去研究報告內那5個（下述）相對天馬行空的概念性造地方法了。因此，土地供應專責小組這次可謂把：加高丁屋、填平船灣淡水湖、發展天橋上蓋、發展貨櫃碼頭上蓋、重置葵涌貨櫃碼頭等想法，間接全部倒入垃圾桶了。

滿足底綫需求 非填海項目盡做

2）不填海也可滿足最基本的土地需求--8個選項當中，只有（D）和（E）兩項牽涉填海。其餘6個加起來，則可提供1,265公頃土地。即使把最少人支持的（H）選項：「發展內河碼頭用地」剔除，仍剛剛好有1,200公頃！

可以說，若官僚們只求底綫達標，單靠各個非填海選項，其實足以完成覓地1,200公頃的任務。換釐定土地政策的角度去理解的話，則「非填海選項」會被歸類為用來滿足土地需求底綫的基本供應，從而令政府內部有更大壓力先完成這5個選項--於是下一波的新市鎮將會更大規模，務求盡快達標；棕地發展也會盯得更緊，政府賠償進一步加碼，令作業者有更大誘因搬走；官員談判如何共用私人農地儲備時，自然會更有彈性；開拓岩洞和地下空間縱是工程費用極高昂，仍會不惜工本；最後是那些私人遊樂場地和會所，只要地點鄰近新市鎮，恐怕難逃被收回的命運。

3）人工島有多大，土地儲備就有多少--兩個填海選項當中，（D）為維港以外近岸填海，而（E）是東大嶼人工島。表面上維港以外近岸填海支持度稍高一位，而且沿岸工程造價較平，但在現實政治下，當區居民為免自己景觀受阻和將來出現交通問題，勢必極力反對。如上所論，由於非填海選項已達1,200公頃，填海實際上只為長遠土地儲備，是故政府無必要為「額外土地」跟市民硬碰，結果很可能是放棄近岸填海，只靠人工島建立香港的土地儲備。

人工島愈大 土地儲備就愈多

綜合各點，新土地政策基本如下：既然滿足不了短中期（未來10年）需求，政府必定盡「搶」棕地、農地、私人遊樂場地，務求紓緩土地不足的壓力。而真正的答案在於中長期（未來15至30年）如何以新市鎮滿足下一代香港人的需要，新界人口定大幅提升。

至於未來新市鎮能否改善生活質素、提升人均生活空間，則在乎「明日大嶼」拍板時的規模：人工島愈大，寬裕土地愈多，城市規劃的parameters始能有空間提升。但社會整體若傾向盡量不填海，大家就得接受將來還是要住得擠一些、走得迫一些、等得久一些、公園小一些了。

附表：

中長期土地供應8選項

(A) 發展棕地 220公頃

(B) 私人新界農地儲備 300公頃

(C) 私人遊樂場地和會所 120公頃

(D) 維港以外近岸填海 450公頃

(E) 發展東大嶼都會 1,000公頃

(F) 岩洞和地下空間 40公頃

(G) 新界新市鎮 520公頃*

(H) 發展內河碼頭用地 65公頃

*報告寫720公頃，但有200公頃為棕地

注意：(A)至(H)先按土地供應的快慢，再按民意支持度排序。支持度相對低以至市民強烈反對的選項（如發展郊野公園邊陲），則未獲小組建議，而不在上列。

本文轉載自《香港經濟日報》2019年1月10日

圖片來源：大公報