土地供應專責小組（小組）報告出爐，社會熱議高球場去留、棕地發展之餘；也應明白土地房屋問題歸咎於3個失敗主因，本欄上周已解釋了首兩個：政客盲反、發展政策失誤。今天續說第3個：政府官僚程序。

這三害已帶來災難性的影響，必須大幅改革，再不能小修小補，更不能視而不見！

政府評估土地需求 忽略大量因素

如有調查指三分之一新人婚後仍和父母同住，比例較10年上升1倍；父母們要把準備退休的積蓄資助子女置業，辛苦一生到黃金年代卻「無啖好食」。缺地令數以百萬人生活和經濟壓力增加、身心俱疲，實是禍延三代！

官僚失敗1：太多斷估好痛苦！

一般而言，錯誤有兩種：主動做錯（error of commission）和應做不做（error of omission）。在土地發展上，後者比前者影響更惡劣！例如本港土地短缺在未來30年高達1.4萬公頃，是政府估算1,200公頃的10倍以上！錯得如此離譜，原因正是政府忽略了大量因素，包括市民提升生活質素的訴求。例如，我們的擠迫程度和仍有貧民窟的孟買相若，但我們的人均GDP是印度的30倍，不可能自願住「狗竇」！

我們的人均居住面積只有170呎，而區內城市動輒比我們大近1倍（新加坡270呎、深圳300呎），公屋平均輪候時間達5年半、公立醫院長期爆滿；但計算土地需求時，卻沒有考慮縮短公屋或急症室輪候時間的目標！

單計安老政策 需5千公頃地

我們應參考其他城市，在已建設土地邊陲，發展「副中心」（alternative centre）；就如北京的雄安新區，其規劃人均面積為320呎--在用地上，我們已落後國際標準20年，市民沒理由還選擇在未來30年更加擴大質素上的大落後！

估算亦沒有考慮未來10年大灣區、一帶一路等國策對各種寫字樓、住宅空間的需求；也沒有計及如零售、酒店、會展業這些用發展局的用語屬「周期性強的行業」發展。

再者，隨人口老化，家中可能需要多一張輪椅、走廊門口要加闊，社區內需要更多醫院、安老院等，但估算卻沒有考慮安老政策的所需土地！事實上，安老事務委員會主席林正財醫生便指，單是做好安老一項政策，便需要2,400公頃土地，是政府估算總短缺的2倍！這不難理解。美國一項研究指，美國退休家庭普遍需要1,700呎居住空間，高於年輕家庭。按筆者理解，許多美國單身長者人均居住面積達400至450呎一點也不出奇。在香港，長者人數已達120多萬，未來約20年更將增至250萬。按此粗略計算，若250萬長者人均需要額外200呎居住空間，便是5億呎的總樓面面積。即使以3倍地積比計也要逾1,500公頃土地，再加上路道等配套設施，便要4,000至5,000公頃新土地才能滿足長者的需要！一套合理、像樣的決策機制，不可能錯得如此離譜！

官僚失敗2：明知錯不敢改 問題拖延變災難

可惜的是，官員不但估錯，還要錯而不改，只希望由下一任接手解決（kick the can down the road）。最終破局之導火綫往往是個慘痛的悲劇，到「死人冧樓」才被迫面對。我們漸漸接受「劏房豪宅」、「碌架床書房」、工廈變成商用甚至違法住用；棕地作業在新界雜亂無章地營運，也是因為沒有預留充足的物流、倉儲用地！

近年愈見明顯對地產商的反感、仇富情緒，甚至「佔中」在某程度上，也少不了土地房屋問題的身影。幸好，土地小組為社會和平而有系統地聚合了市民強大的集體意志，推動改革這個20年間積累最大民怨的土地發展系統！

政府估算出錯是個「廢料入，廢品出」（garbage in, garbage out）的典型。分析員沒有把運算結果和現實對比（reality check），以致最基本簡單的因素都計漏。例如，政府沒有考慮港人「住大啲、住鬆啲」的土地需求，而發展局局長日前仍表示，土地需求估算「不會有太大變化」，因為「增加人均面積等問題具爭議性，需時討論」，寧可不改！這好比駕車時，明明按現時路徑必定會撞牆，但仍堅持不改方向！

估算應滾動更新 最高層統籌

官僚失敗3：程序不改革 有地也徒然！

正如小組報告第5章所指，若相關政府程序不改革、審批流程不簡化，即使有大量新土地也是徒然！例如土地需求估算每隔10年才做一次，但造地動輒需時10多20年，一旦估錯不可能在短期內加大或減少造地量。所以小組報告反映，香港急需建立土地儲備，以應付不時之需。

因此，土地房屋供需等估算應：

1. 持續作滾動（rolling）重檢和更新，正如私樓供應量一樣。這好比一個病人發高燒，量體溫也要量得頻密一點；如今缺地如火災，災情當然要持續監察；

2. 每年公布實際進度和原本預算的落差。例如房委會現時只公布未來5年的公屋落成量，其實應公布未來10年數字，使得一旦出現重大延誤，還有機會及早解救！

3. 由政府最高層統籌有關工作，務求各部門不能卸膊，準確交出相關政策的土地需求，以免再出現預留給骨灰龕的土地有75公頃，但為縮短輪候安老院舍時間的土地卻一寸也沒有；而當長者人口將倍增，而我們已18年沒有興建大型全科醫院，本應急起直追，至少在現時44間公立醫院上增加一半容量，但預留建新醫院的土地只有5公頃，比一所屯門醫院還小！

特首督導覓地 諮詢可減半

建議1：拆牆鬆綁 集中處理審批程序

政府的審批程序長期被批評架床疊屋、繁文縟節過多，直接拖慢房屋供應。團結香港基金去年的研究便發現，2017至19年落成的新盤，從買地到落成所需的時間平均達4.8年，1,000伙以上的大型項目更達5.6年，比以往（如10至15年前）的常態4年長至少2成！小組報告以麵包和麵粉比喻土地和房屋，而我們不但麵粉因為需求估錯而嚴重不足，連把麵粉變麵包的焗爐（審批程序）也出了問題！

這方面，業界不斷都有提可行建議，包括就地政申請設立法定審批期限，不容部門拖延；把審批程序集中由一個部門領頭處理等。筆者贊成由特首親自督導土地發展工作，由特首（或其主持委員會）認可並賦予相關官員充分的酌情權力（discretion），加快審批程序，避免官員害怕「背鍋」不做事。

筆者當然明白程序公義的重要性，但在沒有貪污舞弊的前提下，源自特首的酌情權來加快審批是理所當然，因為社會就土地房屋短缺，最終問責的還是特首本人！而且多得專責小組的報告，我們明白官員雷厲風行加快房屋落成量，不但是正確的事（do the right thing），還是民心所向之舉（do the required thing）！

建議2：簡政放權 諮詢減半

簡政放權還應更進取。如以後就個別大型土地發展項目的諮詢應可減半。因為基於小組長達5個月工作、收集逾100萬條意見得出廣泛的民意授權，社會對加快土地房屋供應的主流意願已表露無遺；當然我們還要繼續聆聽小眾和地區上更細緻的聲音，但具絕對凌駕性的結論，就是土地供應根本沒有無痛選擇！

建議3：沒無痛選項 提升發展密度

亦正因如此，在新增土地到位之前，在沒有威脅生命安全風險（如火災）的前提下，社會應接受如增加地積比率等要大家「屈就」的方案。事實上，2001年啓德發展的最初計劃，人口預計為21萬。但因維港不再填海、並因應當年社會訴求大減發展密度，啟德新發展區只容納約12萬人，相差近半！到今天該區地皮差不多賣完，也已有新樓入伙，當年錯誤實米已成炊，恨錯難返！

過去20年，土地發展與房屋政策的失誤實在太多！篇幅所限，本欄會在未來數周繼續闡述。

原文轉載自《香港經濟日報》2019年1月8日