本文作者為科技大學前經濟系系主任雷鼎鳴

香港樓價指數已從去年八月初回落了約百分之七點六，香港的樓價是否仍貴絕全球？未來十年我們如何是好？

關於第一個問題，我一年多前曾根據Demographia的數據在報刊上指出，當時香港幾乎全無對手地堪稱世界第一，其後也有其他人注意到這個數據庫。Demographia計算方法很簡單，它把各城市的樓價中位數及住戶收入中位數找來，看看前者是後者的多少倍，例如，在二○一七年第三季，香港的指數是十九點四，即一個收入處於中位的家庭若把全部收入都用來買樓，要十九點四年的收入才可買到一所處於中位的單位。第二昂貴的是澳洲雪梨，指數是十二點九，第三是溫哥華，指數是十二點六等等。

Demographia的數據有兩大缺點，第一，它包含的主要是美國的城市，其他國家的很不齊備，會否世界上有些城市，樓宇更使人負擔不起？第二，它用的是中位數樓價，不是呎價，澳洲中位價的單位比港大得多，不理單位面積的比較低估了香港樓宇，尤其是納米樓的昂貴程度。

近日發現另一數據庫NUMBEO，其方法雖仍有可爭議處，但卻可避免上述問題。它把更多國家及城市的住戶收入平均數找來（假設是個人平均薪水的一點五倍），再算一算每地九十平方米樓宇的平均價，然後看看後者是前者的多少倍。經此一算，香港的指數是四十六點八九，即一個平均收入的家庭，若要買一個九十平方米的房子，要四十六點八九年的收入才夠！

此數據頗為恐怖，但原來香港並非世界之最，在近年飽嚐超級通脹之苦的委內瑞拉（物價一年上升過萬倍），該指數曾達一百五十四點七四。我們可以視委內瑞拉為極端現象，可以不理，但房價收入比緊隨香港之後的有北京（四十四點三四）、上海（四十四）和深圳（三十九點九），東京也很貴，是十二點九七，紐約是十一點九三，雪梨則排得很低。

由此可見，香港依然貴絕全球，今天回落了的樓價，比起二○一七年第三季仍貴出近百分之九，對排名沒有影響。

近日樓市有兩組重要數據可助我們判斷未來。運房局周前曾公佈，在未來的十年，已找到足夠的土地建設二十四萬八千個公營單位，但離這段期間要建三十一萬五千個單位的目標仍遠。

至於私人單位，未來四年平均每年約有稍多於兩萬個單位可建成，但與十年內總共要推出十三萬五千個私人單位一樣有頗大的距離。上述短缺所需的土地會否得到及時的補充？從周一公佈的土地供應專責小組報告中，我們可知，短中期香港只能提供三百二十公頃土地，難以滿足八百一十五公頃的中短期需要，亦即解決上述短缺的土地並不存在，在未來四年樓市或許會稍為降溫（假設宏觀經濟並無巨變），但隨着土地供應變得捉襟見肘，此種降溫難以為繼。

香港若能大規模填海造島及實施土地專責小組的其他建議，長期的土地供應情況會好很多。但若要把十多年後可能較充裕的供應幫助壓抑較近期的樓價，則政府需展示出堅定的造地決心，排除各種政治障礙，加快程序，使港人確知未來的供應必會大增。否則，就算政府作出一些輕微的調整，例如增加地積比率等，港人捱貴樓的時間恐怕還頗長。

本文轉載自《頭條日報》2019年1月4日

圖片來源：RTHK