香港的房屋問題，結構非常複雜，對供求的影響因素眾多，外部和內部因素相互影響，再加上房地產市場涉及的利益是千億萬億，利益攸關者眾。輿論領袖放言高論時，代表什麼利益團體，大家都蒙在鼓裏。就算不是某些利益團體的代言人，房產是個人的最大投資，坐擁三幾個物業，抑或是無殼蝸牛，其發言時的心態就大有不同。

香港的房屋問題結構成因複雜，但要解決的方法卻是相對簡單許多。因為無論從最簡單的民意表達上而言，抑或是從事實方面，包括樓價和租金水平，以及人均居住面積及狀况而言，這都是一個嚴重的社會問題。房產問題是供求的問題，而供應不足也是社會共識，並無爭議。如何增加供應，是土地小組的重要工作。日前公布報告，提議用8 招去增加超過半個九龍的供地，目標是宏大，但手段則只是舊調重彈。

香港由二戰後就出現房屋短缺的問題，所以闢地建屋是過去70 多年來，香港政府重中之重的施政任務。但其間受到前途問題的困擾，1982 年之後的10 年，每年平均有4 萬到5 萬名香港市民移居海外，前途不明朗是遏抑香港樓價的最大負面因素。但到上世紀90 年代，香港前途大致塵埃落定，而內地經濟急速發展，中國因素反而成為香港房地產最大的利好因素，而供求失衡令到房價大幅上升，當時的港英政府就只能再加大力度去處理供應和需求的問題。由彭定康到任之初，已經開始「出招」，20 多年來，幾任政府，絞盡腦汁，去謀劃增加土地的方法，而這些方法，都是現實上可以操作的方法。覓地小組花上近兩年的時間再去想，其實也無法再有任何前人未想過、未提過的新招，會議室始終不是實驗室，不可能無中生有，石破天驚。

所以解決香港房屋問題，從來都不是知的問題，而是行的問題。香港有哪一樣社會議題會有共識？就算皆大歡喜的事情如「派錢」，也有千百樣意見，更莫說天文數字的利益，而這些利益又是處於嚴重對立當中，那如何可以有共識！

「超過半個九龍」的供地目標，只是水月鏡花、空中樓閣，可望而不可即。建議那8 招，其實都是講過不下千百遍的「老招」，再討論多10 年，也不過都是在這十招八招中打轉，再講又有何益？

做任何一項，都需要強大的政治決心，也要顧及實際操作上的困難，也就是要考慮到需要發展的土地現時的使用者的抗衡。影響愈大，抗衡力量也愈大，所需要的落實時間也愈長。人生有限，一些人認為花上30 年去當「樓奴」殊為不值，但對一些用上30 年去期待置業安居而不可得的人士就更是無可奈何。

一定先從新界農地着手

小組所提的建議，對現時的業主和使用者影響最小的是發展農地和填海。現時新界有大量閒置的農地，一些農地被利用成為具某些經濟作用，而成為所謂棕地，其本質仍然算是農地。上屆政府在覓地上搜索枯腸，其間對棕地開始展開研究，如果以發展的難度來衡量，棕地不如閒置農地般容易。因為棕地已經具有經濟使用效益，而且是經濟活動的其中一環，例如一些基建用的大型機械，需要尋找地方擺置。它的經濟增值也許不高，但卻是不可或缺的一環，要收地發展，就得另外安置。當然，棕地上的作業也不是完全不可取代，例如一些「收車」行業，已經和香港的經濟角色和定位不符，其存廢也不對整個經濟運作構成影響。而一些用途如擺放貨櫃也流於粗放，只需提高規劃和管理，也可以釋放相當土地空間。但無論怎樣安排，棕地仍然不脫私人農地的本質，要發展棕地，和發展私人農地無異，而只是在發展過程要多解決對現時土地使用者的安排。所以正確理解，發展棕地，比發展農地更為困難，也要走多一層程序。所以發展棕地不是取代發展農地的手段，而只是增加空間，這對政府在開發土地上有更多籌碼，在討價還價上有多一點本錢。

要為現時這一代人去解決房屋問題，一定先從新界農地着手，就等於發展新界東北，由政府官員捱被掟水樽開始，大約10 年光景，就可以有實實在在的樓宇落成。公屋也好，私樓也好，這一代人也可以有所期盼。當然，所謂官商勾結的罪名，也會應運而起。但如果發展過程公正而具透明度，發展商依足程序，補足市場地價而發展，並交出部分土地作公共房屋興建，官員捱掟水樽也有價值，更何况是捱罵！

在中部水域填海，目標遠大而不能朝夕為功，那麼規模大小，規劃如何，可從長計議。但近岸填海，已經規劃有時，依覓地小組建議，近岸填海可以得地450 公頃，接近東大嶼都會的一半規模，和新界私人農地短中期可供發展的規模一樣，而且填海所得，盡歸政府所有，而近岸操作，又可以爭取在最短時間落實。在策略上，政府盡速推行近岸填海，以其所得的450 公頃土地作為談判籌碼，以此作為新界農地開發的前提，再以東大嶼1000 公頃發展為後盾。填海不但可以新闢土地，也可以讓政府取得土地供應的主動權，否則俯仰由人，再講，再等，又再負了一代人了。

原文轉載自《明報》2019年1月3日

圖片來源：大公報