本文作者為言論自由行行政總裁黃永

運輸及房屋局在冬至前，正式宣布把公私營房屋的比例由6：4調整至7：3。

嚴格來說，這個「公vs私」營房屋比例應該更高：因為若把「公營」視為有公帑資助或受政策直接干預的單位，即並非由自市場操作／地產商主導價格的房屋供應，由政府定折扣率兼且嚴格限定買家如何轉售的「首置盤」，理論上亦應被歸類為「公」而並非「私」營房屋供應——就像居屋和綠置居均是官方定義下的公營房屋——更簡化的定義，是所有「廣義的」公營資助房屋單位必然設有申請入息上限，而私樓則不會為買家設入息上限（怕就只怕他們入息不夠高，最終申請不了按揭而要撻訂）。

留意這次政府調整房屋供應比例時，最終決定把首置盤列入私營房屋的類別。是故若政府按照現時馬頭圍道和安達臣道兩個首置項目的規模，繼續按年推進首置盤計劃的話（即每年約1,500至2,000個單位），則受公帑資助或受政策直接干預的廣義公營房屋，大概佔長遠房屋供應約73至75%，而並非目前宣布的70%。

固然，以上假設可能還是傾向保守，因為傳統私樓數目進一步減少的話，上車就只會更難，結果政府為了持續協助年輕人置業，首置盤便得有增無減。換言之，扣除了首置盤後，傳統定義下的私樓單位供應，未來10年其實只佔整體房屋供應的四分之一或更少！

港人等公營房 或拒拼搏上流

不要小看這幾個百分點的差異：只要把上述比例約簡，公私營房屋供應的落差，便會十分明顯——按原先的六四比，每興建一個私樓單位，政府便需興建1.5個公營房屋單位；在新比例之下，每興建一個私樓單位，政府便要興建3個廣義的公營房屋單位，也就相對舊比例足足上升了1倍。

從不同傳媒的訪問和報道當中幾可肯定，香港市民普遍認為抽中居屋或首置盤的機會甚低（盡管總要博一博），而年輕人排到公屋的機會更是「比抽獎低」——從這個角度看，政府大幅提升公營房屋比例的目的，是讓更多未上車的香港人抱有希望，以為「資助房屋大抽獎」的中標率將有所提升。

不過，「中獎」的機會率實際上會否提升，卻取決於有多少人參加抽獎。按照以上推演，對未上樓的年輕一代而言，私樓供應減少將導致更多人爭而推高樓價（特別是中美貿易戰陰霾驅散後，樓價更可能出現V形反彈），於是把「儲夠首期」的機會率進一步推低。此消彼長下，資助房屋數量增加更會造成「買私樓渺茫，上公屋抽居屋更易」的心理，令更多港人加入排隊抽獎行列。

由此再推一步進入社會心理學的層次：人性總是傾向捨難取易，相對於等待升職加薪讓自己有能力負搶首期的不確定性，安分守己以長期停留在某個薪級水平，從而不會令自身收入超過申請公屋或居屋的入息上限，確實較易掌握——按照博弈理論（Game Theory）的分析，由於未上樓者參加「公營房屋遊戲」將令生活更有保障，於是很可能會變成香港人的主流思想——不願拼搏而只求原地踏步去等待再等待，本港人力資源的競爭力自然會逐步下降。

寫到這裏，或許不少商界和中年人會覺得香港前景黯淡，對下一代憂心忡忡……我們倒又不應該太早下道德判斷。因為年輕人也可以有自己的想法，未來的香港變得怎樣，亦只能由他們去承受——你認為他們是廢青？他們又何妨不認為你是廢老？香港家長對孩子們從小到大都千依百順，下一代不願意去衝而要等公屋，也沒有人可以迫他們去供私樓——這正是為甚麼那句「守住平凡的幸福」和那種「小確幸」生活態度，可對準許多年輕人的心。

筆者倒擔心，當下一代有日等到上樓，便會發覺生活其實不止置業：那些買了納米豪宅的兩小口子、那些排到居屋或首置盤卻永遠不夠錢補地價的夫婦、那些上了一人公屋單位的宅男宅女……香港政府或想借鑑「新加坡房策模式」，但新加坡不論是組屋還是私樓，平均來說都要比香港的大得多——住在140平方呎的香港公屋，跟住在過千呎的星洲組屋，過的是兩碼子不同的生活。

星模式難抄 港更需生活空間

學新加坡？不要忘記，新加坡不單止有組屋政策，更有花園城市政策，獅城的目標是2030年時要讓85%的居民住在公園400米距離之內，香港有類似的公共空間規劃嗎？

就算不談新加坡，美國、加拿大、澳洲、日本的都市，總有設計優美的市中心公園，縱是低收入人士居住的地區，市政府總會花時間和居民共議如何造好公共空間設計。因為他們都知道，生活並非只有那個小小的單位。

更不要談歐洲的許多城市，除公共空間以外，還有文藝氣息、生活品味——生活逼人，但總可享受價格相宜的紅酒，在露天茶座認真做（而不用周末才有時間去扮）一個文青……

說穿了，香港要解決的不止是置業問題，而是生活問題；香港人需要的亦不止是居住空間，而是生活空間。

房屋問題雖不至於是偽命題，卻肯定不是核心問題：重新大刀闊斧改劃香港的城市和綠化設計，打造大量「市肺」，讓我們在繁忙的生活中有共同喘息的地方，然後才會有促進溝通的空間，繼而令下一代重拾對這個城市的愛，以至對未來的熱情與盼望。祝新年快樂。

原文轉載自《香港經濟日報》2018年12月31日

圖片來源：RTHK