本周一，運輸及房屋局向立法會講解未來5年的公營房屋建設計劃。2018/19至2022/23年度的5年間，公營房屋（即公屋、居屋、及綠置居）落成量預計為10.08萬伙，與《長遠房屋策略》（《長策》）訂下的供應目標（5年14萬伙）相差約4萬伙或28%，而且沒有任何一年能達到2.8萬伙的年均目標！

建公營屋目標未達 10年更見落後

然而，坊間沒有討論的是，其實上屆政府在2014年公布《長策》後，官方的說法是：公營房屋供應量在首5年間短缺會較明顯，但若以10年計會「頭輕腳重」，即之後5年的覓地建屋工作應可「追上進度」，令整體短缺比例由逾30%縮小至約10%（見表）。

問題是，這個官方預測已維持了連續4年，但首5年供應缺口卻年復年出現，幅度只輕微收窄（（a）欄），10年期的總短缺更見擴大（（b）欄）！我們即將進入4年前所指「10年期的後5年」，若4年前的預測成立：即公營房屋短缺量由5年間的5.4萬伙（（1）（a）格）收窄至10年內共3.6萬伙（（1）（b）格）；那麼最新的5年預測落成量與供應目標相比，非但不應仍出現短缺（（4）（a）格）；相反，理應已趨向約1.8萬伙（5.4萬減3.6萬）的盈餘！但現在土地房屋緊絀情況，非但未見改善，反而似在惡化！

團結香港基金（基金會）於今年4月發表報告，指未來4年公營房屋的主要土地來源是土地改劃，佔總數高達71%！土地改劃就是上屆政府任期內引起極大爭議的「見縫插針」式覓地建屋，把全港210幅原本非建屋土地（如社區設施、開放空間）改作房屋用途。

問題是，過去幾年，比較不引起社區反彈的土地都已陸續改劃，意味未來的改劃，反對聲音將愈來愈大，難度愈來愈高！例如，基金會統計指，已成功改劃為公營房屋的用地中，只有32%為綠化用地；但仍在進行改劃以及尚未啟動改劃的用地，比例便達50%和62%！

優質用地耗盡「餅碎」充飢難持久

事實上，幾年前我們似乎仍在把「櫃筒底」的土地用來填眼前的「氹」。例如，2015/16年的預測落成公屋項目中，1.5萬伙來自安達臣道及沙田第52區，佔總數66%：前者的基本工程早於2008年開始，後者的基礎設施在2009年已經完成！再看看最新情況：2019/20年的預測落成項目中，6,000伙（或43%）來自市區石硤尾邨、白田邨、東頭邨等的重建項目！

由此可見，本港土地開發停頓達15年，隨着以往剩低的大型填海、新市鎮等可支持大規模發展的優質用地都耗盡後，我們便被迫東拼西湊、見縫插針地依賴改劃、重建等「餅碎」充飢！更尤甚者，這些「餅碎」地由於牽涉安置、賠償、安撫受影響社區等，往往出現延誤，事倍功半！

選項沒空間嫌棄 政客勿講風涼話

筆者預測，除非新界東北、洪水橋等新發展區能在未來兩、三年神奇地大幅趕上進度，否則公營房屋建設量「斷崖式」下跌勢成定局，難以挽回！事實上，正如特首在公布《施政報告》後解說，新界東北發展早於2008年啟動，當時預計2015年入伙，至今一塊土地仍未收回！相比之下，大規模填海不牽涉現有居民，能一次過提供大片平坦的可發展用地，明顯是更具成本效益的選項！

兩個月前，「土地大辯論」才剛完成。土地供應專責小組（小組）早已把短、中、長期土地供應和需求情況，透徹地向公眾展示，結論明顯不過：土地房屋短缺有如大火把房子「燒通頂」，我們根本就沒有空間「嫌棄」任何土地供應的選項--所有能切實可行增加土地供應的方法，都應該支持！

今天仍有大量「教條派」反對者，除了某幾種途徑（如收回高球場、棕地和私人農地等）外，其餘方案例如填海一概堅決反對！但就以棕地為例，發展極為困難，因為這些土地上仍有作業，必先另行覓址重置、賠償、拆遷等，往往費時甚久。有趣的是，到真的要開發新界時，同一批人又會在「說風涼話」反對，指原有居民未能做到「不遷不拆」、發展會摧毀原有社區經濟等。

這正是關鍵所在：在缺地困局下，任議員如何聲如洪鐘地羞辱官員，公營房屋都不會憑空出現，解劏房戶的困境。我們根本沒有無痛、毋須作出困難取捨的選項！在土地發展的議題上，過去10多年香港已因不斷內耗、議而不決、決而不行而耽誤了許多光陰，我們還有多少個10年可以虛耗？

港需理性議政 救災心態支持造地

近日立法會補選中，反對派議員競選政綱居然是以「反對明日大嶼」為主調。更尤甚者，這些參選人仍是搬出「成本太高、掏空儲備」等「老掉牙」理由來反對，但明明過去一個多月，由特首本人、發展局官員、包括我們在內的本地智庫群、工程專家、到38位本地著名經濟學者聯署，都已經由技術可行性到財務回報等各方面，全面回應並反駁種種不實、誇大的指控。這實令人懷疑，這些本身就非該範疇專家的反對人士，是否在「念口簧」地「為反而反」！

唯一令筆者稍感安慰的是，這些一味訴諸意識形態的政客們未能勝選，希望是反映出香港大部分市民都不接受只有空泛口號的政治主張，進而透過客觀事實、理性思考，以740萬港人的福祉為目標去議政論政，以救災心態支持造地！

本文轉載自《香港經濟日報》2018年12月7日

圖片來源：文匯報