本文作者為陳建強／香港專業人士協會會長

「房子是用來住的，不是用來炒的」。過去幾年，特區政府推出不少「辣招」，惟效果不如理想，樓價不跌反升，並創出連續25個月「破頂」的局面，開徵一手樓空置稅已成定局，但新稅項只增加房屋閒置成本，對於習慣高買高賣的市場氛圍，恐會火上加油，「辣招」愈辣、升幅愈烈，殷為明鑑，還不明白開稅不如開地這硬道理？

一手樓空置增幅大

根據官方資料，截至去年12月，整體私人住宅空置率為3.7%，涉及空置單位數目約4.3萬，當中已落成但未出售的一手樓佔約9500個，是自2008年以來最高。而截至今年3月底，已落成但仍未出售的一手單位約9000個，較2017年初的8000伙增加12.5%，當中3000個早於2011年至2016年間落成。回看近年的數字，2015年落成未賣的新樓曾低至5000個，即近3年間，一手落成單位未售出的數量，足足增加80%。

有消息指出，政府打算針對一手樓出多招，以增加供應。考慮手段包括徵收物業空置稅；在賣地合約加入條款，規限發展商要於單位落成後若干時間內賣出若干比例單位。至於具體細節仍須進一步研究。而增加賣地條款，因只須在合約列明，毋須經立法會審批，較為簡單直接。如落實的話，政府會於將來賣出土地項目中推行，而已批出的土地項目則不適用。

囤的是地不是樓

其實，開徵空置稅並非新鮮事物，外國早有先例，香港亦早於2010年時便已開始討論研究，終因議題敏感和成效不彰而一再擱置。今天舊事重提，作為政治宣示，意義明確；但要遏抑樓價和炒風，實效會有多大，大家都應心裏有數。當中的關注點共有4個：

第一，在數量上，從5000個增至9000個，比率是八成，但實數只約4000個，在扣除待批預售樓花同意書的新盤單位、已全幢轉作長線收租，以及「難啃賣唔出」的貨尾盤後，真正的「囤積居奇」單位有多少？不用半年就可消化。過往確曾有多個長時間待售的經典樓盤，但這都是個別的「都市傳奇」。對發展商來說，要囤積的從不是一手樓而是地，整項政策有用，但方向似未完全對焦，而更重要的，涉及的發展商眾多，每家需要承受的政經壓力有限。

第二，在稅率上，國際規例的1%，相對於近年的樓價升幅，「痕痕」也無力，即如「辣招」的重稅，結果也是反推樓價「三級跳」。畢竟，只要樓價續升的市場預期不變，再多的需求管理財稅手段，只會激化高買高賣、高賣更高買的惡性循環。試看，外國的空置稅有用嗎？香港還要不要市場規律？

第三，在政策上，囤積居奇從來都是政治術語，但在市場法則下，不賣、暫未賣或賣不出，都屬囤積居奇炒賣而應受罰嗎？有何標準規範？單位已賣不出，還要繳付空置稅，公道嗎？當然，政府可以將新樓單位當作戰略管制物資，規定限時限量限價出清，確保做到0%空置，但公屋也做不到，卻要私樓去履承？更重要的是，在推出空置稅時，會否設立救贖機制，由政府「理性包底」，避免由發展商獨力承責？

第四，在供求上，增地無方加以公然承認缺地1200公頃，住房用地不增，樓價怎會不升？怎不倒逼準買家趕快入市？

原文轉載自《香港商報》2018年06月11日​

原圖：大公報資料圖片