過去10 年樓市熱潮一浪接一浪，香港樓價屢創新高。近日，有關樓宇空置稅的討論再次被提出。截至今年3 月，已落成但仍未售出的私人單位數目達到9000個，部分發展商空置單位囤貨居奇、待價而沽。早前財政司長陳茂波表明，政府正研究釋放這些空置單位，空置稅是考慮措施之一。

政府研究空置稅一拖再拖
早在曾蔭權擔任行政長官的時候，社會就開始有意見要求政府推出空置稅，遏抑樓市，減少囤貨炒賣。其間，包括梁振英、曾俊華、鄭汝樺等人都曾表示政府會研究有關建議。然而及至當下，依然是「只聞樓梯響，不見人下來」。
當然，自由經濟和簡單稅制是香港賴以成功的基石，香港連續24 年被美國傳統基金會評為最自由經濟體。對於空置稅，筆者認為，當市場運作出現問題，在樓價超出市民負擔的今天，政府適度介入亦是無可厚非。
空置稅的概念並非新鮮事。撇開英、法等國家針對將物業丟空的業主開徵的空置稅不談，與香港定位相近的新加坡，亦推出了打擊發展商囤積單位的措施。自2011 年起，新加坡的發展商需要在取得土地後的5 年內建好並售出全部單位，否則就要支付相當於地價10%的額外買方印花稅，等於變相向任由單位空置的發展商徵收空置稅。
空置稅應針對一手中小型單位
筆者認為，要在香港推行空置稅，需要從對象、時間及類別三方面考量。新加坡針對發展商作為徵稅對象，並規定取得土地後5 年內售出單位的政策，值得香港借鑑。
從實際操作的層面，如果空置稅覆蓋範圍囊括二手單位，在查證有關單位是否存在空置情况的時候，將會耗費極大量的人力資源及公帑開支。我們不能簡單一刀切地向並非用於自住又並未租出的單位徵稅，畢竟部分業主未必會將單位出租，而是讓親人或朋友居住，甚或將單位用作存放物品之用。在香港整體空置率不高的現狀下，鑑定單位是否空置，最終的結果很可能是得不償失。
現時賣地條款中的「建築規約」，規定發展商需在72 個月內完成工程。筆者認為應該參考有關年期，規定發展商在相應時限內售出單位，剩餘的則徵收稅項。這樣亦可加速發展商流轉，興建更多住房推出市場。至於徵稅的單位類別，筆者認為對於一手單位徵收空置稅亦不應一刀切處理。要應對房屋問題，中小型單位是關鍵，這類單位是市民有能力消化而又是最供不應求的類型。
翻查差餉物業估價署資料，從2009 至2017年，面積40 平方米以下及40 至69 平方米的單位價格，分別上升237%及177%。反觀面積100至159 平方米，及160 平方米或以上的大單位，分別錄得93%及75%升幅，遠低於中小型單位升幅。事實上，大面積單位本來就屬樓市上的奢侈品，並非一推出就能夠在短期內售出，而且對解決香港住房問題亦沒有太大幫助。
香港樓價熾熱，空置稅雖然有助解決發展商囤貨居奇的問題，但卻非解決住房問題的根本之策。追本溯源，要求得廣廈千萬間，仍需從加大供應着手，這樣才能滿足市民的住房需求。
原文轉載自《明報》 2018年5月17日
原圖：港人講地資料圖片