本文作者為香港科技大學前經濟系系主任雷鼎鳴

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樓價高昂是香港最核心的社會矛盾之一，不解決這問題，社會就算短暫出現和諧，也可能只是鏡花水月。房屋的負擔指數可以用樓價中位數除以住戶年收入中位數來計算，香港是18.1，亦即一個中等收入家庭不食不用，也要18.1年的收入才可買下一個中等價錢的單位。香港這個指數冠絕全球，遠遠拋離排第二的悉尼的12.2，況且上述算法並無考慮房子的大小，而香港的房屋比悉尼小得多。比諸內地，香港也是遠遠不如，香港人均居住面積是16平方米，內地城鎮則是36.6平方米。

與內地融合 長者移居大灣區

樓價被市場中的供求關係所左右。在需求方面，未來20多年，住戶數量的平均增速將會倍於人口的增速，這是因為人口老化，大量出現單身長者住戶或二人住戶所致。在供應方面，低於10年樓齡的私人樓宇單位只有68068個，10至19年樓齡的則有228617個，20至29年的更有279210個。由此可知近十年新建樓宇供應量之低，樓價不急升才怪！

展望將來，樓宇的剛性需求也會因住戶數目持續上升而難以下挫。更有甚者，香港很希望繼續發展其國際金融中心，也想在創新科技上做出成績，若成功的話，樓價會繼續有上升壓力，要知道，世界上的金融中心與創科中心樓價都是極為高昂的。我們若要減低需求，可能需要與內地加快融合，更多的長者到「大灣區」樓價較低的城市，例如中山、江門、肇慶等地居住，現時「大灣區」交通基建比前發達，生活環境也不錯，這種遷移並非不可能，但當然有一大堆問題要解決。

退休後的長者不用上班，移民到較便宜的其他城市，這在外國十分普遍。不過，最好的解決房屋短缺的方法，當然是香港能夠有地多建房子，這需要多少土地才夠？

政府曾有一份叫《香港2030+》的報告，當中認為香港的長遠土地需求約4800公頃（48平方公里），但現在只覓得3600公頃可用之地，欠缺的1200公頃尚須眾裏尋它千百度。要注意，這些地並非只是要來建住宅，當中也包含了商業樓宇、道路、休憩用地、政府機構、特別設施等等。

不過，上述估算應視作最低的需求值，只能勉強維持現狀，不能解決樓市的兩大困擾，即不能把樓價顯著下調及居住單位太過細小，不少港人仍要一生一世當房奴，殊不理想。

我曾在友報撰文，若要新建單位面積比現時的平均增大三成（其實仍然很細小），樓價又能下跌得使人有點感覺的話，香港土地的短缺絕非上述的1200公頃，而是起碼有2000公頃。

香港總面積1111平方公里，已發展的面積只是總面積的24.3%，再多找20平方公里又有什麼困難？困難確實存在，但這些困難倒是自找的，當中充分反映了不同利益或壓力團體的自私心態。

收回棕地有限 或引發持久官司

這裏先要搞懂一點政治經濟學。樓價若合理下調，無疑符合香港總體利益，但這並不表示人人都有得益，無人蒙受損失。香港近半人口住在公屋或居屋，樓價下跌對他們影響較低。三成多的港人住在自置物業中，樓價下跌對他們的影響複雜。一方面他們的賬面財富會下滑，但另一方面，他們亦更有能力購買更大的住所，住得較舒適，他們的子女要離家置業也容易一些。另外不到兩成的人口住在租住房屋，當中包括劏房，樓價下跌會幫助他們早日圓了置業夢。

但要注意，這些人數量雖多，但利益分散，也沒有組織起來形成可以影響政策的政治力量。這些人可視為政治上的弱勢社群，其利益需要有代言人，政府有責任重視他們的訴求。反之，某些極端的環保團體或是棕地的營運者，其利益卻集中，又因人數少，較易組織起來，政治能量反而更大。

經濟大師貝卡爾（Gary Becker）及奧爾森（Mancur Olson）都指出人少利益集中的壓力團體的政治能量都更大，但這種不對稱性反而阻礙了社會經濟的發展。香港的土地問題正好反映這洞見，我相信政府成立的「土地供應專責小組」的成員，在土地上並無個人利益，他們有義務為那些無力負擔房屋的人發聲。

我不認為香港需要的5600公頃地（政府認為自己已找到的3600公頃加上我認為短缺的2000公頃）能靠一種單一的來源便可解決，我們需要審視每種來源的局限。以下的判斷是我個人意見，並不代表「土地供應專責小組」。

部分環保人士既不想用郊野公園的地，也不想填海，最廉價的推搪方法便是禍水東引，叫政府開發棕地，即私人農地轉作非農業用途的地。我不但不反對發展棕地，且大力贊成，因為棕地並未有被好好利用，問題是棕地根本並不足夠而且業權複雜。棕地分散零碎，發展不易，總面積只有1300公頃，其中540公頃早已納入政府3600公頃的計劃內，餘下的只有760公頃，而這760公頃也非全部可用。要知道，棕地並非無主之地，也不是沒有經濟活動，這些地有用作儲存貨櫃，也有用作工業生產等等，只不過其經濟活動的產能甚低。

政府若要更有效使用棕地，將它們收回，無可厚非，但總也要再另找土地安置棕地上的營運者，在扣掉這部分土地後，可能只剩下三分二的棕地仍可使用。換言之，1300公頃的棕地或許只能提供不到900公頃的額外用地，再減去政府已納入計劃中的540公頃，棕地實際只能貢獻出360公頃，與所需的2000公頃相距甚遠。這些估計或許有誤差，但棕地只能解決小部分問題這一格局，卻是彰彰明甚。

更困難的部分是棕地上的營運者必定會提出索償。據我所知，大部分棕地的業權人都十分樂意收取政府的補償而獻出棕地，但棕地上的大量租客卻不想，因為他們未必可以得到多少補償。政府雖然可祭出收回土地條例以作收地的法律依據，但觀之近年新界收地的困難，打官司曠日持久已可預期，政府並無把握諸事順利。

重劃郊野公園 平衡土地發展

郊野公園1977年正式成立，現時其佔地44312公頃。當年劃分郊野公園的邊界時，並非有何科學方法，亦沒可能預見未來城市如何發展。在40年來，郊野公園的範圍其實不時變動，例如近日便增加了500公頃位於紅花嶺的土地。我們若在各郊野公園遊走，也不難發現在一些邊緣地帶，沒有保育價值？樹也沒有一株的，竟也被視作郊野公園的一部分，有些人害怕一旦放棄了這些地，便有人要求把更多的郊野公園土地拿去發展，所以堅決反對。

這些問題其實可以化解。郊野公園的範圍，可以修訂，適宜發展的可分割出來，部分有保育價值的綠色地帶亦可納入為郊野公園，政府也可加大力度造樹，補償發展帶來的生態損失。港人每年到訪郊野公園，平均只有約1.75次，就算郊野公園縮小了2%至3%。損失也極其輕微，但這已足夠多建近二十萬個單位，經濟效益極為巨大，況且生態環境亦可靠其他方法補償。認為郊野公園碰也不能碰的人應多到劏房訪問，感受要納貴租的無殼蝸牛之苦。

據政府的估計，若要擴展或開發新發展區或新市鎮，包括開發部分郊野公園，完成首期工程前所需時間要15年至18年。港人重視程序，這是好事，但若走程序要耗費這麼多時間，便只可能顯示官僚主義的幽靈仍在徘徊不去，政府及社會都應大刀闊斧加快速度。話說回來，既然開發郊野公園需時，我們倒應早日啟動此等程序。

曾有人建議，可以填平船灣淡水湖，估計可提供或許足夠90萬人居住的用地。能夠弄出這麼一大塊地，這建議有其優點，但代價卻也很大。淡水湖的地段會被不少人視為郊野公園的核心部分，在那裏大建房屋，不免有煞風景，必遭強烈反對。把這麼多人口放在如此偏遠的地方，交通基建壓力很大。據政府官員的估計，在別處海域填出相等面積所花的成本，會遠低於填平淡水湖。既然如此，我認為填海造地是更佳的方案。船灣淡水湖每年平均收集62百萬立方米的用水，佔港每年用水的6.3%，沒有了它，香港要面對供水不足的風險。

填海造地需時 遠水難救近火

填海確應是造地的主要方法，但這也並非毫無限制。沒有多少人會支持在維港填海，所以地點會較偏遠一些。選址時也要考慮是否影響海上的航道，有些環保人士會把海洋生態看得比造地建屋更加重要。也有人認為可供填海擴展的島嶼有稀有動物品種，動也不能動。

其實，在新填海的地上建設橋樑道路等基礎設施，成本比造地貴得多，但土地價格高，這也就值了。不過，據說填海建屋也要十多年的時間，遠水近火，使人擔憂。

有人建議把葵青的貨櫃碼頭拆掉搬到較遙遠的填海造出的海岸去，這可空出較近市區的279公頃現時碼頭用地及100公頃的後勤用地。我認為這是一個不錯的建議，但找尋合適的填海地方也並非簡單之事。也有人建議在碼頭上架空建成空中城，我對此則頗有保留。海港業對港的直接貢獻雖只等於GDP的1.1%，但進出口物流業卻佔GDP近四分之一。在碼頭上空百多米架設空中城的期間，不可能不干擾到香港的進出口貿易，經濟風險不低，但若貨櫃碼頭的5個營運商相互之間談妥合作條件，並願自費研究具體可行的發展方案政府也不用反對。

上述種種，尚未包含不少其他的可考慮的方案。例如岩洞或地下空間可用以建設體育中心、游泳場館、檔案館、儲酒庫、數據中心、靈灰安置所等等，但這些方案在提供土地的量上，遠不足以應付香港所需。港人需要確立一種對客觀事實的認知，香港樓價貴得離譜，對社會經濟造成了巨大的傷害，但香港卻有四分三的土地沒被應用，港人會否被外人視為自尋痛苦的怪胎？在保育與降低樓價上，孟子所說的魚與熊掌「二者不可兼得，捨魚而取熊掌者也」，應是我們的指導思想。當然，我們也應最大程度上減低對環境的影響。

原文轉載自《信報財經新聞》2017年12月13日

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原圖：港人講地圖片