常言道「對症下藥」。今天香港的房屋問題固然是個全民受害的重症，不過一旦政府及社會錯誤理解問題，斷錯症便會落錯藥，甚至會帶來副作用。例如，面對過去10年的樓市上升，政府連續推出多輪需求管理措施，包括印花稅和收緊按揭等，似乎不認為這是剛性用家需求帶來的後果，期望透過壓抑短期炒賣、外地買家等需求，樓價自會調整，以解房屋困境。筆者認為，我們是時候客觀理性地看看數字，明白房屋市場的確存在剛性需求，而解決方法則只有大幅增加供應！

人口年輕時物業需求最高？人到中年可能更高！

傳統經濟學推測當一個城市人口年輕、收入增長最快時，物業需求最高。但實況恐非如此。舉例說，25年前，一對40歲的夫婦和一對10歲的兒女居於太古城一個1,000平方呎的單位；到今天樓已供完，兒女亦已過「三十而立」之年，想搬出獨居。年屆退休之齡的夫婦，可把太古城的大單位沽出，到元朗購入500呎兩房單位自住，並同時幫子女二人，每人全費買一間位於市區的250呎開放式新盤。

如此一來，雖然住宅的總呎數不變（仍是1,000呎），但卻由1個單位，變成3個單位的需求。更重要的是，上述1換3的過程完全不牽涉額外按揭，是完全資本（equity）的交易。而由於元朗樓價較港島低，夫婦二人很可能還因此騰出可觀的現金支持退休生活。這亦某程度解釋，何以金管局把按揭成數一壓再壓，到今天新造按揭平均成數只有50%，樓價還是上升。

嬰兒潮跨代資助　置業需求有充足購買力支持

因此，物業市場分析必須與時並進，考慮人口結構的變化。例如，二戰後香港經歷嬰兒潮，當時每個家庭平均生育6名小孩。但正因兒女眾多，先別說當年社會相當窮困；即使父母薄有資產，而當年的首期亦低至1成，但積蓄資助了二哥置業，三妹的大學學費便隨時泡湯！

今天，一孩家庭成為主流。而1946至1964年間出生（即今天53至71歲）的嬰兒潮男性有約90萬，假設當中三分之一有子女而且有能力、並樂意資助首期，便是30萬個單位的切實需求（effective demand）。平均攤分15年，便等於每年新增2萬個有充足購買力的需求，比政府的私樓供應目標每年1.8萬伙還多！

又例如，1980年代末，政局因素引發長達10年的移民潮間，超過50萬港人移民離港。不難理解，成功移民的都屬經濟條件較佳者，因為外國都想接收技術較高、能貢獻稅收的移民。讀者們不妨回想，當年移民的親朋戚友，有否沽出香港的物業，並在海外（熱門地點如英國、加拿大、澳洲）置業？

當年移民的港人，其海外物業同樣大幅受惠於環球央行近年的寛鬆貨幣政策，樓價隨時比香港升得更急、更高！若他們或其子女最終回流香港定居，那只要把海外物業沽出，要資助子女首期不是難事。同樣地，過去幾十年間，若港人選擇投資大灣區其他城市，例如深圳、珠海、中山等的物業，其增值幅度亦肯定不比香港遜色！

房屋剛性需求千真萬確　增加供應不能再望天打掛

筆者希望說明的是，房屋市場的需求千真萬確，是剛性的用家需求。首先，香港近年的收入增長相當亮麗。過去5年，年薪90萬以上的納稅人增加了7萬名。若這批新增的高薪打工仔每人買1個單位，期內落成的共5.5萬伙私樓便一掃而空，還剩下1.5萬人要在二手市場繼續努力。我們很難期望這麼多高薪一族，都沒有置業或換樓的需求。

再者，持貨不足3年的住宅成交，自2010年起急跌，2016年只有523宗，佔總成交2%，證明炒賣已經絕跡。亦因此，港人和政府都必須「上心」，正視客觀現實，不要期望外圍因素，如美國加息、縮表等，可以自動解決香港的房屋問題。這種「等運到」的心態，把明明重大的問題輕描淡寫成瑣碎小事（trivialize），只會令市民錯誤以為問題會自己消失！而應付剛性需求只有一個辦法，就是剛性供應，即急切造地、加快建屋！

買樓靠父幹　加劇資產貧富懸殊

若我們再不大刀闊斧處理房屋問題，目前的市場生態只會加劇資產分布不均：今天的新盤動輒索價900萬元，在5成按揭的要求下，以年利率2%、供款30年計，假設有父母資助的人湊夠450萬元首期，只要月入約4萬元（若夫婦合計即每人2萬元）便可通過加息3厘的壓力測試；相反，即使你事業有成，年薪百萬（即每月約8萬元），還刻苦儲下180萬元，本來在金管局收緊按揭要求之前，剛好夠付2成首期，可以靠按揭保險「上車」，而你的收入亦足夠支持720萬元（8成）的按揭供款。但今天的情況，缺乏父母資助的那位很可能要在售樓處敗興而歸了。

上述的例子中兩者相差了3成首期，即270萬元的儲蓄，這等於較高薪但沒父母資助那位供樓14年的本金總和！筆者在本欄中多次提到的「Is this Right?」就是這個意思：因為家庭背景不一樣，原來可以等於14年辛勤工作、儲蓄、供樓的努力！父母資助一下子把置業的「起跑線」移前14年，這公平嗎？

筆者曾指，即使25歲便年薪百萬的天之驕子，若單靠自己要儲蓄25年才能買一個600萬元的單位，而且到供完樓已經年屆80。上述的例子更說明，不論如何努力工作儲蓄，都難以跑贏有父母資助的人。對他們而言，追置業夢好比在倉鼠輪（hamster wheel）上無間斷地跑，卻永遠看不見終點，怎不叫一整代的年青人沮喪！？

展望未來，香港背靠祖國，加上位於亞洲高增長區的心臟地帶，經濟前景將持續優於西方發達國家，也難免會繼續吸引全球精英和企業希望落戶香港，對土地和物業的剛性需求勢有增無減。為了能迎好而上，把握機遇，我們只有一條路可走：為港人急切製造剛性供應！我們應考慮所有能較快見效的方案，特別是現成的土地，例如郊野公園邊陲、私人發展商的土地庫等。

近日有機構提出用貨櫃建過渡房屋的建議。社會上有指，這令人想起60年前簡陋的鐵皮木屋，代表了房屋問題的大倒退。筆者一方面認為，計劃的確是杯水車薪，但「幫得一個得一個」總比甚麼不做要好；同時也覺得，這反映了香港人的關愛之心，不希望見到「72家房客」會在今天「加慘版」重演。既然如此，我們更應全民支持土地發展，否則今天居於劏房的20萬人，數目隨時會在未來幾年倍增；租金的升幅亦會刺激通脹，直接打擊700萬港人，尤其是退休長者的生活﹗這顯然是個禍延三代的重大危機！

中秋節將近，香港人慶祝佳節，都習慣幾個家庭在同一張大枱吃飯。筆者盼望，社會能夠「上心」理性思考，支持開發土地，日後不會再有港人因買不到樓而要移民，讓未來的中秋佳節，家家戶戶都能夠人月兩團圓！

原文轉載自《晴報》 2017年9月22日

原圖：政府新聞處、網絡圖片