長遠房屋策略督導委員會（長策會）早前發表諮詢文件，提出未來10年建屋47萬間（包括公、私營房屋）的目標，並且提出22個邀請公眾回應的問題。

筆者作為長策會成員之一，深深明白到市民對房屋的需求是何等殷切，其中未來公營房屋的供應量，更是社會焦點所在。

居屋成功配地 覓地工作莫停

諮詢文件提出，未來10年公營房屋單位數目應至少需要有28.2萬，公屋和居屋比例會保持彈性。事實上，除了廣受基層市民關注的公屋外，未來的居屋供應量同樣備受希望盡快置業的市民注意。

觀乎早前推出的白表免補地價二手居屋計劃，首批中籤的2,500名市民中，最終放棄資格的只有3名，可見市民對居屋的需求是何等龐大。為滿足市民的需要，政府加快興建居屋速度已是刻不容緩，就此，筆者有以下建議：

1）新居屋配地成功 整體供應還需努力

居屋向來都是中下層市民「上車」的首選，自政府決定復建居屋後，今屆政府幾經努力成功配地，2016年開始後4年有1.7萬間新居屋就會陸續供應。然而，要保持居屋持續穩定供應，政府仍要確保有新的土地供應，覓地工作不可停。

延長樓花期 容買家「輸打贏要」

2）因應市況檢討「白居二」 考慮調節配額

「白居二」的目的，是要加強居屋二手市場的流動性。在「白居二」推出前，居屋二手市場基本上是封閉式運作，合資格但又並非居於公屋的買家，如欲購買居屋，原業主必須「補地價」，並將成本轉嫁買家。近年綠表買家欠購買居屋的興趣，結果令居屋二手市場猶如一潭死水。

「白居二」名額共5,000個，分兩期推出，目的就是減低對樓市的影響，以免一下子有太多買家湧入市場。首批名額甫推出，即獲超額申請，亦有不少成功申請者陸續入市，證明計劃對用家是有一定的吸引力。現美國正醞釀退市，一旦落實，難免會衝擊本港金融及地產市場，居屋樓市亦自然不會倖免。市民入市時固然要審慎，政府需要做的，是密切注視市況，評估是否有需要調整名額數目。

3）加長預售樓花期

新一批在2016/17年落成的居屋，會提前24個月在明年底出售。這批居屋，早已成功配地，並已開始興建，絕無可能「爛尾」；既然如此，政府大可把預售樓花的期限再延長至3至4年，避免合資格的準買家們因擔心樓價持續上升，而盲目爭相湧入私人樓市。

可能有人會擔心，提供太長的樓花期，當樓價因不可逆轉的理由下跌，隨時令買家大失預算；筆者認為，既然居屋本身就是資助房屋，政府何不多走一步，在市況逆轉的情況下，若中籤的合資格買家希望放棄購買，政府只收取其已付的訂金即可，不要追回樓價的差價。簡而言之，容許買家「輸打贏要」，讓合資格市民更加安心。

4）引入私人發展商 加快居屋興建速度

不過，「白居二」和「延長樓花期」兩者都是「治標」之法，要「治本」，始終是加大和加快房屋供應。現時居屋興建期連各類審批程序，一般最少需要4至6年，要加快供應，就必須對症下藥。香港大學房地產及都市經濟研究中心幾位學者就曾分析超過50項從1989至1998年落成的居屋工程項目的成本數據，發現私人機構參建居屋計劃比房署沿用的建屋模式更快及更便宜，成本下降達40%，並且不會影響質素。可供考慮的私人參建居屋的模式最少有3種：

（一）政府撥地，由私人發展商全面興建居屋屋苑：私人發展商以價高者得方式競投工程，政府在投標上訂明落成後單位的回購價，即使日後樓市上揚，發展商亦不能抬價；若要保障利潤，發展商必會盡快完工，將單位售予房委會指定合資格買家，取回投資額，並租售屋苑內非住宅設備，如商舖和車位等；只要控制好成本，發展商應仍有利可圖。政府亦要委託獨立的合資格人士全面檢查施工質素，確保落成的房屋合乎標書要求。

私人參建 混合發展細價單位

（二）混合發展：政府賣地予私人發展商，由發展商興建私人屋苑，其中保留某數量單位供政府編配給居屋合資格人士。做法是在賣地條款中規定，工程竣工後，政府以預先訂定的價錢，隨機抽出一定百分比的單位，如百分之三十，以配售予合資格買家。這種做法特別適用於限呎樓及「細價」單位，除因購買這類單位大都屬相近社會階層人士外，安排亦可確保單位與其他由發展商出售單位的質素一致。

（三）政府賣地，私人發展商興建私人屋苑，在旁替政府興建居屋單位和設施，發展商可將兩種在同一地皮上的房屋清晰分開，並興建不同入口，以作區別。其實以往不少私人發展的商業或住宅樓宇，都會按政府要求加入興建公共設施以換取較佳的賣地條件，做法行之有效，值得參考用於加快發展居屋。

只有增加房屋供應，才是解決房屋問題的「王道」，不管是哪一種房屋，公營還是私人，同樣要有充足的供應，價錢方會下調。期望社會各界摒棄短期思維，以實事求是的態度，解決房屋問題。

（筆者特此申報現任職的公司，於2002年居屋停建前曾參與私人參建居屋計劃。）

原文轉載自《香港經濟日報》2013年9月16日

圖: news.takungpao.com