因為想專注研究香港社會及經濟發展策略的問題，筆者已很多年沒有花時間在房屋這個以往頗熟悉的議題之上。

可惜，當居住劏房人數兩年內急增3成多，私人樓價、租金陸續破頂、新地王以遠超過市場預期金額誕生、公屋輪候冊則不斷延長，輪候時間又創新高；但政府開拓土地的計劃，往往飽受諸多陰謀論、議會拉布及司法覆核阻礙，房屋這個老話題，不其然地又回到社會舞台的中央，成為拖着香港後腿、令港人未能開心及努力地令經濟騰飛的主角。

樓市續升，自然會引發「泡沫論」。但市場似乎忽略了一點，就是跟1997樓市升浪不同，當年明顯是投資、炒作、過度借貸等推升樓價；而這些破壞樓市可持續性的行為，與當年相比，幾乎可以說在今天的市場絕迹。

父母窮一生資源 助子女上樓

過去幾年，政府推出了多輪逆周期需求管理措施，今天我們面對的是一個由用家主導、低轉手率的市場，無疑是比1997瘋癲的樓市安全很多。因為，當價格回落時，現正居於物業的買家，不會一窩蜂將手上的單位投回市場，令供應倍增，加速價格下滑。尤其是已經「供滿」（即完成樓宇按揭）的私樓單位在過去15年增加達4成，已達總私樓單位的66％的時候，可在短時間回流市場的住宅單位不會多，加強了樓市的穩定性。

不過，價格穩定絕不等於人心穩定。當香港最大的年齡群組—50至70歲的嬰兒潮正在完成我們供兒、供女、供書教學、供樓負擔，滿以為可以全情投入享退休之福時，兒女正屆結婚之年。這群中年人親身體驗自己父母在極度困難的環境下養育自己，如今可以回報他/她們的方法之一，就是像自己父母一樣，將一生資源幫助子女成家立室，資助子女們置業。

相比1997年，今天香港社會面對的問題，已經不單是「收入分布」上的貧富懸殊；更尖銳的矛盾，是「資產分布不均」帶來的貧富懸殊。在今天的樓價下，基層出身的年輕人即使成功在工作及薪金上脫穎而出，得以「上流」，但因儲不到首期，或缺乏「有樓父母」的資助，難免覺得置業無望，甚至覺得自己成為社會不公義的受害者。當年輕人連找個斗室安身都難，更遑論為家庭加入新成員，難怪今天的年輕夫婦都對生兒育女大有保留。

這趨勢正在快速形式「跨代無樓」的窘境，唯一的方案就是透過政府行為，改變公屋供應的「租/售比例」，協助基層家庭直接置業；以及像特首參選人林鄭月娥女士所倡，在居屋之上，增加一種新的資助房屋「港人首置上車盤」，讓年輕中產家庭以可負擔的樓價盡快「上車」。

年輕家庭追不上樓價 怨氣大增

事實上，樓價高、置業難的問題已經到了一個「禍延三代」地步！當一眾的高收入年輕家庭儲蓄追不上房價，怨氣自然愈來愈大。

當未來20年會佔三份之一人口的退休人士，把本應用作退休的「老本」都用來支持子女置業，本來明明足夠的退休金，都隨時因而變得不足，甚至可能要因此「重出江湖」﹗在這個愈來愈偏離個人最理想決定（Optimal Choices）的情況之下，消費、投資、生兒育女的計劃也會受到很大負面影響。

與1997年岌岌可危、但主要只影響一代的瘋癲樓市相比，今天金融監管相對穩妥的局面，其影響層面其實已跨越三代，令社會更不開心，變成禍延三代的問題。

「土地房屋」實在不單是上屆政府的「重中之重」，更是整個香港社會「嚴重中之嚴重」的問題！我們實在需要全民客觀地面對危機，再不應硬要「這樣不可，那個不應」的政治掛帥思維，以更新穎的思維，全民共議才可能構想與三代人福祉同行、更有效的解決辦法！

原文轉載自《晴報》2017年3月6日