根據屋宇署的統計，現時全港約有近4000幢樓齡達50年以上的住宅及綜合用途樓宇，而在未來10年，這類舊樓的數目估計將以每年500幢的速度遞增。試想像一下十年後的情況，就能了解到問題的嚴重性。

儘管一些公營機構和私人發展商都一直進行重建的工作，但涉及的舊樓主要是單位數目較少、業權相對較易合併，並可增加地積比率的早期樓宇。因為具備這些條件的舊樓，才能令重建計劃較易實行及符合經濟效益。假若業權過於分散，要得到足夠數量的持份者同意出售業權，將是異常艱巨的任務；而收購舊樓亦涉及高額的賠償，好像市建局便以同區七年樓齡的同類住宅物業價值作為賠償準則，故重建後必須有合理的回報，始能令重建項目在財務上變得可行。

問題是當早期舊樓的重建工作完成後，接下來要處理的將會是另一類的舊樓—多層大廈。

香港在上世紀60年代開始出現單位數量眾多的多層大廈和大型私人屋苑，這些大廈和屋苑現時已超過或接近50年樓齡。雖然部分有良好的維修保養，樓宇狀況仍能維持，但部分呈現老化，環境漸趨惡劣。預期在未來10至20年，樓宇的狀況將會進一步惡化，嚴重影響居民的生活質素。然而，要重建這類舊樓卻非易事，原因是該等舊樓並不具備上述的重建誘因。

如欲重建舊樓，必須徵得絕大多數業權持份者同意出售業權。試想那些多層大廈和大型屋苑，業權人數動輒數百以至千計，要絕大部分業主達成共識，接納重建方案，真是談何容易！另一方面，這類多層大廈不一定有多餘的地積比率，而且由於時代變遷，某些當時興建的樓宇甚或超逾現時法例容許的地積比率。若然重建，有可能須減少可興建的樓面面積以符合現時的法例要求，故從財務可行性的角度來看，未必具備重建的誘因。對於公營機構而言，即使肩負推動市區更新的使命，但若按照現時的賠償準則及考慮將來的項目回報，在財力上亦恐怕難以負擔。

其實為處理舊樓老化和樓宇安全問題，政府聯同市建局及房協等機構，已推出了多項計劃協助舊樓業主為樓宇進行妥善維修及保養，協助延長舊樓的使用期和改善居民的居住環境。儘管如是，樓宇的壽命終有完結的一天，而拆卸重建是最終要面對的問題。

根據上文提及的舊樓增加速度，如何處理樓宇老化，其實已是迫在眉睫的問題。如處理不善，將會窒礙整個城市的發展，亦令愈來愈多的市民居住於惡劣的環境。對於那些有需要卻又不具備重建誘因的舊樓，也許要在政策上或其他方法上，為其創造一些可行的和有效的條件。對此，值得各方深思。

原文轉載自《信報財經新聞》 2014年4月15日

原圖：edwinor.blogspot.hk