最近，有報章報道，因建屋成本上漲，公屋每單位的建築成本超過100萬元，房屋委員會可能面對財政赤字，需要政府注資，若此，則會增加政府的經常開支。

筆者年輕時曾兩次在房委會工作，一次在1980年代，第二次在1990年代，兩次都在上司帶領下，參加不少政策制定工作。這個消息實在令人感覺意外。

公屋高度津貼 補助沒完沒了

香港雖然是一個低稅率的地方，但是過去數十年，房委會一直都為約一半的市民提供居所，而最成功的地方是，房委會雖然肩負重任，但是，在過去20、30年來從不需要政府注資或撥款。反為累積了可觀的盈餘，支付公屋、居屋的建屋計劃，以及公屋的維修保養。

從房屋政策角度出發，一向都有兩個相關，而非常重要的政策問題，纏繞着政策制定者：首先，公營部門應當承擔多大的政策責任，為市民提供居所，第二，公營部門興建居所，應該以出租公屋為主，或是多建居屋或其他類似出售單位？

第一個問題的答案非常明顯，香港雖然是一個自由經濟體系，應盡可能由市場解決市民的住屋需要。不過，香港素來地少人多，寸金尺土，中、低收入家庭和人士，負擔能力有限，沒有政府資助，不論是租是買，都購買不到社會覺得可以接受的居住環境。

第二個問題的答案稍為複雜，因為有人覺得，政府雖然有責任協助低收入家庭解決住屋需要，但卻沒有責任協助人成為業主。特別是有能力購買居屋的家庭，已經擁有一定的經濟能力，可以解決自己的住屋需要。

不過，這想法過於片面，未能顧及房屋政策多方面的考慮。

首先，公屋是高度資助的公共資產，房委會每月所收租金連維修、管理費用都不足以支付，更遑論收回土地、及建屋成本。公屋居民享受巨額津貼。香港是一個低稅率的社會，高度津貼的公屋單位應該分配給社會上最有需要的人。

第二，對擁有一定購買力的人，房委會應該鼓勵和協助他們自置居所。後者包括住在出租公屋內，但收入改善而擁有一定購買力的家庭，及住在私人樓宇內，想改善居住環境，但負擔不起購買私人樓宇者。

在一般情況下，協助市民置業，是一個市民、社會、政府三贏的方案：置業安居當然是大部分市民的心願；社會學家都相信，自置居所比率高的社會，相對穩定；對政府來說，協助市民置業是一次過的資助，房委會雖然要打折出售單位，但是，居屋業主從此便要全力承擔物業的管理和維修開支。反觀公屋管理長期虧蝕，房委會的補助沒完沒了。直至受助人離世為止。

助市民購居屋 補助比公屋少

但亦有人提出質疑，公屋居民購買居屋，享受雙重優惠，對其他市民不公。其實，由於出租公屋所享受到的津貼比出賣居屋的大，所以，公屋居民購買居屋，是放棄一筆較大的津貼來換取一筆較少的津貼。在購買居屋時，市民的房屋開支相對居住公屋時是上升的。

還有，當房委會將一間居屋出售給公屋住戶時，可以收回一間公屋單位，重新分配給一個低收入家庭居住，一舉兩得。

還有，由於政府一向免地價撥地給房委會，出賣居屋可以為房委會賺取可觀盈餘，支付興建公屋、居屋計劃。

所以，當年，房委會一而再、再而三地提高興建居屋目標，由早年的每年興建5,000單位，逐步增加到1萬單位，到1990年代增加至每年2萬單位。同時，亦逐步增加居屋出售給公屋居民或符合入住公屋條件的市民的（綠表）比例。售給綠表的配額由早年的1/2，逐步提升至2/3、及3/4。

整套政策背後的理念，是減低過分依賴出租公屋來解決房屋問題。

可能試圖顧及日益增長的公屋輪候冊，長遠房屋策略工作小組去年發表的報告，提出一個出租公屋主導的房屋策略。而在孫9招後，除一些餘貨單位外，房委會已經多年無居屋可售。長此下去，房委會當然要面對財赤。所以，政府在考慮長遠房屋策略工作小組報告時，要周詳考慮各方面政治、社會及公共財政因素。面對人口老化，政府在醫療及長期護理服務的融資已經需要動腦筋，若房委會也需要政府注資，實在極為不智。

其實，房委會早在1980年代為大舉出售公營房屋作出準備。當時，房委會將公屋大廈的計設由「Y」型提升到「和諧式」，便是要為政策轉變作準備。若政策轉向以出售為主導，稍加裝修的「和諧式」公屋便可符合出售的要求，成為價廉物美的另類居屋。

建居屋助安居 兼防財赤

市民現在面對置業難的問題，滿肚子是氣。加上房委會可能面對財政壓力，房委會適宜考慮揀選一些公屋計劃，轉租為賣。若賣給綠表申請者，若是原公屋居民的話，更可帶動公屋流轉，若賣給符合入住公屋資格者，則可減低對公屋的需求。而房委會亦可增加財政收入，實在是一舉多得。

長遠而言，房委會宜小心考慮如何平衡出租公屋／出賣居屋的比例。多建居屋不但可協助市民置業，亦是多年來房委會財政獨立的最佳保障，是市民、社會、政府三贏的方案。

原文轉載自《香港經濟日報》 3月25日

原圖：網絡