上星期社聯發表研究指，本港年輕人有「假上流，真基層」的情況。其實，隨着發達經濟體因人口老化和債台高築，逐漸步入長期低增長時代，不止香港，恐怕全球的8、90後都將面對上流動力不足的問題。

而在樓價高企的香港，年輕人除了覺得「上流」難，「上樓」固然亦是大問題。早前我與一群有30多年經驗的建築業老行尊，談及香港的樓價高踞不下的原因。簡單地表達：樓價=地價+建築費+利率+發展商利潤。假設低利率及利潤要求不變，影響樓價的關鍵因素便是地價和建築成本。

而香港的建築成本之高，卻偏偏在世界上數一數二。去年底國際建築顧問公司Arcadis的研究指香港建築成本是亞洲之冠，比重視防震的日本還高，在全球更排行第三，僅次於倫敦、紐約。但明明環球通縮，中國的銅、鐵、水泥價格更下跌四、五成，本地建築費本應向下，為何逆全球大趨勢而上升？席間行內的專家指工資只佔建築費約三分一，因此薪金上升並非建築費暴漲的唯一因素，反而緩慢的官僚審批程序（red tape）複雜所帶來的工作效率低下（inefficiency）才是元兇。

地價下調難抵建築成本增

所以若審批延誤仍不受控制地加劇，建築成本也會不斷抽升；那麼即使政府讓地價下調至零「賤賣」土地，（正如有發展商指地價已跌至每呎2,000多元，比杭州最新地價還低，亦令政府「支持高地價政策」的指控不攻自破），建屋成本以至樓價也難以下跌。可惜，今天公共政策討論動輒把議題政治化，卻忽略了問題的核心和真義﹕例如近日新界收地問題，因為當中牽涉發展商，社會的討論便轉移到「地產霸權」之上，而忽略了明明有私人土地被佔用多年；以至東北新市鎮發展可帶來數以萬計的公、私營住宅單位。

同樣地，官僚審批程序的效率問題遠不及「官商勾結」、等容易上口的口號煽情，社會並不會太熱烈討論；但它卻確實是急劇地打擊本港競爭力的大問題，亦已為社會經濟造成「全輸」局面：⑴樓價高企，年輕人嘆「上車」無望；⑵審批程序同時影響公私營房屋供應，公屋落成慢了，基層上樓無期；⑶商業硬件落成慢了，推高租金，外商卻步，青年「有才無工做」，自然上流力欠奉；及⑷政府地價收入縮水，遏抑了扶貧助弱的資源。樓價不理經濟死活上升，但政府收入卻減少的形勢已成定局。

城規制度的繁文縟節過多

土地發展的審批程序緩慢，箇中原因離不開城市規劃制度的繁文縟節過多、審批的官員態度僵化，欠缺靈活彈性；以及部分法規追不上時代變遷與社會需要等。舉個例，審批部門如屋宇署及地政總署在審批圖則時，都有服務承諾甚至法定時限，要在限期前完成審批。本來這應是「上限」，實際情況卻變成審批往往都只趕在限期前完成—但明明不同發展項目規模不一，沒理由一個3座大廈的屋苑，和一個只建3間房屋的發展，審批的時間居然會一樣。背後似乎反映主審官員只按本子辦事，沒有靈活地因時制宜，加快審批。

又例如，本港有大量「綜合發展區」（CDA），這些地皮上的任何發展都需要提交「總綱發展藍圖」供城規會審批。而有關審批卻沒有清晰客觀的準則，而且任何微細更改，都必須重新遞交新申請，費時失事。正如去年團結香港基金的研究指出，本港仍有待批核的CDA土地達200公頃，凍結近10萬個住宅單位供應，無助紓緩極其嚴峻的房屋短缺。而本年初，港大的另一研究亦有類似結論。

又例如，現時的法例基於消防安全，規定安老院的高度限制為24米；然而醫院卻沒有類似的限制，可以建成20至40多層的高樓—雖然兩者同樣都住着行動不便的人士（長者及病人）。面對迫在眉睫的人口老化，社會對安老院宿位需求與日俱增，是否應因時制宜，放寬相關的限制，務求地盡其用﹖

若和區內其他城市比較，中山將以80億元興建面積80公頃，相等於2.5個香港海洋公園的航天樂園；類近的造價，在香港連一間瑪麗醫院的重建也造不到（逾90億元）。再者，香港迪士尼的第二期發展計劃卻遲遲未落實，令旅遊業飽受挑戰，包括橫琴長隆、上海迪士尼樂園、未來的北京環球片場等。

基建超支 錯失發展良機

繁複的規劃及審批程序不單白白令香港錯失發展良機，更令基建超支，令政客把「基建大白象」口號掛在口邊，挑起社會矛盾。但事實是，交通基建是投資而非開支，為香港帶來客源和商機。今天的投資，是為了建立未來60年稅源的基礎，換言之也支持了未來數十年的社會福利。

香港今天其實早已強敵環伺，對我們的商機虎視眈眈：我們已因沒有創科政策配合，把明明起源於香港的無人機公司大疆白白送給深圳；而明明會展場地極為不足，年年「趕客」時，亞博館第二期的發展卻又耽誤多時，勢把會展旅遊業的機遇送給橫琴；商場、酒店供應不足，旅遊業勢敗於澳門；就連金融業機遇也隨時輸給前海、上海﹗

過去170多年，香港的發展機遇吸引無數人才「尋找他鄉的故事」，如邵逸夫、李嘉誠等。逆水行舟，不進則退。為了年輕人上流，基層家庭上樓，香港必須急起直追，加快發展，包括優化各項官僚程序，否則我城的肥水就會流到別人田，更因審批效率愈來愈差而糟蹋了年輕一代的上流力及上樓力，香港便會由「尋找他鄉的故事」的目的地變成起點；因為讀書最多的8、90後將被迫離鄉別井，令香港變成老人村，令我們欠缺資源支援老弱傷殘而陷入長期衰落，恨錯難返。

原文轉載自《晴報》5月30日

原圖：takungpao