以鋼鐵意志換來的天文數字
以鋼鐵意志換來的天文數字

行政長官梁振英上周在他的面書留言,題目是《增供應、遏升勢、減負擔》,內容是指本港私人住宅的潛在供應量再創新高。根據政府公布數據顯示,本港未來3到4年可提供的私人單位數目增到92,000個,比3個月前再增加5000個單位,按年計則增加了1萬4000個單位。

行政長官強調,本屆政府上任初期,就表示要增加房屋供應,遏抑樓價。當時有人質疑,擔心政府沒有決心,又擔心因為有人阻撓,政府無法實現承諾。而上述的數字再次說明,本屆政府有決心,而且做得到。

至於差餉物業估價署剛公布的私人住宅樓值指數,則錄得連續6個月的下跌,跟2015年9月的高位,下跌了12%。至於住宅的租金,亦錄得同步的跌幅,跟2015年9月的高位177.5點,最新的數字也下跌了8%。

早前本欄曾經以《減辣?請尊重事實!》 為題撰文,並以差餉物業估價署公布的樓價指數作印證,指出現時樓價仍然高於政府出招遏抑樓價時的水平,所以當時絕非取消「雙辣招」,或者是把上屆政府推出的措施包括在內的「三辣招」的合適時機。當時的「三辣招」時序和樓價走勢圖經增訂後見於附圖,樓價開始受控調整的情况一目了然。而近12個月的租金走勢見於附表,其同步下調的情况也是相當清楚。

樓宇的價格受相當眾多的因素影響,例如投機炒賣和利息的走勢趨向。而供求只是其中一個因素,又或者是最主要的其中一個因素。所以圖中所標示的「雙辣招」,也就是以行政手段來遏抑投機炒賣以及外來投資需求。這些手段有一定的時間滯後性,所以「雙辣招」推出之後,樓價仍然上升了一段時間,然後才回落。但租金則基本上是取決於供求,炒賣的因素沒有一個最直接的決定性影響,所以政府過去也沒有針對租金的行政措施。而租金的回落,最主要的影響因素就是實際的樓宇供應量有所增加,基本上改變了供求的情况,所以本屆政府一直堅持針對樓宇供求失衡問題,有短中長期的應對策略。但在這些措施完全生效之前,也會斷然推出行政手段,作出適切的調整。而這套綜合的措施,已經在住宅售價和租金指數的最近走勢反映出來。

行政長官在其面書作出這樣的一個計算,以上述 92,000個單位作基數。如果一個單位的樓價平均減省100萬元,那買這些一手樓的市民便合共節省了920億港元。這920億元當然是一個天文數字,但如果大家是按照上述的計算,這個數字其實可以更「天文」一下。這裏所謂「每單位下調100萬元」只是一個基礎假設,而把這個假設改動一下,就可以得出完全不同的結果。如果每單位上升100萬元,那買樓的市民就要多付920億;下調100萬元,那就少付920億元。兩者的差距,就是1840億。如果升跌幅不是100萬而是200萬,那多付和少付的最大差距就是3680億,這個數字可真的是夠「天文」了吧!

現屆政府最快2022年才收成

房屋政策是現屆政府施政的重中之重,而事實上,政府內由行政長官至司長,再以至相關的局長和部門首長,都是以鋼鐵般的意志,去尋地覓地,想盡一切辦法去增加香港短中長期的土地供應。而這些努力,許多也是需要相當長時間才可以見到成效。現屆政府在其任內最早開發的土地,最快也是2022年才可以完工入伙,而大部分更是在往後的時間才可以有樓房竣工應市。但如果本屆政府不做,又或者不是以鋼鐵意志去做,而只是用一般材料來做,又或者左腳交右腳,再加「左右插花」來應酬表演一下,現時的建屋量,根本想也不用想。樓宇平均售價上升了200萬那條數已經為大家計過,大家可以回味一下這種「天文」感覺吧!

原文轉載自《明報》2016年5月4日

原圖:hkcna

(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)
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