香港全民就業 樓市毋須急減辣
香港全民就業 樓市毋須急減辣

香港樓市吹了幾個月淡風,社會就開始出現要求政府減辣的聲音。當然,在輿論上發聲的機會不是人人均等,而和地產市道和價格利益相關的群體自然更勇於發聲。

樓價稍調整就減辣 有違常識

個人早在去年的10月就曾經撰文,詳細列出政府由2009年開始發布的樓價指數,目前的私人住宅各類單位樓價指數,比09年升了接近3倍。光是這3倍的升幅,還不能說明甚麼,但如果比較一下現屆和上屆政府先後3次出招,以行政和稅務的手段來遏抑樓價,這3次出招時的樓價指數分別是2010年11月的163、2012年10月的223,以及2013年2月的240,而最新的指數,已經升到302。

當指數在163的時候,政府已經認為要出手干預,到現時升到300過外,稍為調整時政府就要減辣,這是完全有違常識。

當然,大家都汲取過1997年後樓價大跌的慘痛教訓。當時的大跌,固然跟之前的暴升有關,但如果把眼光再放前一點。在過去30、40年,樓價升升跌跌,其實已經一再出現過。67年暴動之後的大跌且不去計,1973年石油危機之後,跌市起碼在1989年和1995年都出現過,但香港都安然度過,只有1997年那一次特別痛楚。

97年後高失業 樓價跌才重傷

分析其原因,主要是樓市泡沫爆破之後,實體經濟也同步進入衰退,光是樓價下跌造成負資產不是致命傷,最麻煩的是同時遇上史無前例的高失業率。

真正的地產投資者,就算不是財雄勢大的地產商,他們也是在商言商。長遠投資者會做風險管理,冒進的投機者也是責任自負,自己承受炒賣的風險。

最需要關注的是一般自住的業主,他們的物業算是投資,甚至是畢生最重要的投資,但投資之外還是以自住為主要目的,他們對跌市的最主要防禦工具就是工作,只要有工作可以繼續供樓,樓價在短時間內的升跌,也只是紙面上的得失,對他們長遠的財政影響並不大。1997年前出現那些跌市,對經濟或有影響,但並沒有同時遇上高失業率,只要有工開,有正常收入,一般自用投資的業主就可以安然度過。

倘撤辣 更多非理性資金入市

結合樓價和就業的情況,大家就不難發現,樓價雖然稍有調整,但跟過去5年的累積升幅,就算不是九牛一毛,也只是大漲小回,如果跌那3幾個百分點,政府就馬上要撤辣托市,就是向市場發出一個非常錯誤的信息,就是政府為樓市包底,只許升,不許跌。那只會導致更多非理性的資金入市,而香港最新的失業數字停留在3.3%,幾乎是長時間處於全民就業的狀態。在這種情況下,樓宇價格調整,不會對一般自用物業的業主造成實質的影響,政府也毋須急於減辣。政府的政策是以香港整體長遠政策為依歸,不是為個別行業謀利益。
(文章僅代表個人立場)

原文轉載自《香港經濟日報》 2016年1月7日

原圖:bastillepost

 

(本文純屬作者個人意見,不代表『港人講地』立場。)
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