香港樓市吹了幾個月淡風，社會就開始出現要求政府減辣的聲音。當然，在輿論上發聲的機會不是人人均等，而和地產市道和價格利益相關的群體自然更勇於發聲。

樓價稍調整就減辣 有違常識

個人早在去年的10月就曾經撰文，詳細列出政府由2009年開始發布的樓價指數，目前的私人住宅各類單位樓價指數，比09年升了接近3倍。光是這3倍的升幅，還不能說明甚麼，但如果比較一下現屆和上屆政府先後3次出招，以行政和稅務的手段來遏抑樓價，這3次出招時的樓價指數分別是2010年11月的163、2012年10月的223，以及2013年2月的240，而最新的指數，已經升到302。

當指數在163的時候，政府已經認為要出手干預，到現時升到300過外，稍為調整時政府就要減辣，這是完全有違常識。

當然，大家都汲取過1997年後樓價大跌的慘痛教訓。當時的大跌，固然跟之前的暴升有關，但如果把眼光再放前一點。在過去30、40年，樓價升升跌跌，其實已經一再出現過。67年暴動之後的大跌且不去計，1973年石油危機之後，跌市起碼在1989年和1995年都出現過，但香港都安然度過，只有1997年那一次特別痛楚。

97年後高失業 樓價跌才重傷

分析其原因，主要是樓市泡沫爆破之後，實體經濟也同步進入衰退，光是樓價下跌造成負資產不是致命傷，最麻煩的是同時遇上史無前例的高失業率。

真正的地產投資者，就算不是財雄勢大的地產商，他們也是在商言商。長遠投資者會做風險管理，冒進的投機者也是責任自負，自己承受炒賣的風險。

最需要關注的是一般自住的業主，他們的物業算是投資，甚至是畢生最重要的投資，但投資之外還是以自住為主要目的，他們對跌市的最主要防禦工具就是工作，只要有工作可以繼續供樓，樓價在短時間內的升跌，也只是紙面上的得失，對他們長遠的財政影響並不大。1997年前出現那些跌市，對經濟或有影響，但並沒有同時遇上高失業率，只要有工開，有正常收入，一般自用投資的業主就可以安然度過。

倘撤辣 更多非理性資金入市

結合樓價和就業的情況，大家就不難發現，樓價雖然稍有調整，但跟過去5年的累積升幅，就算不是九牛一毛，也只是大漲小回，如果跌那3幾個百分點，政府就馬上要撤辣托市，就是向市場發出一個非常錯誤的信息，就是政府為樓市包底，只許升，不許跌。那只會導致更多非理性的資金入市，而香港最新的失業數字停留在3.3%，幾乎是長時間處於全民就業的狀態。在這種情況下，樓宇價格調整，不會對一般自用物業的業主造成實質的影響，政府也毋須急於減辣。政府的政策是以香港整體長遠政策為依歸，不是為個別行業謀利益。
（文章僅代表個人立場）

原文轉載自《香港經濟日報》 2016年1月7日

原圖：bastillepost